Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Açıklandı: GYO'lar Sandy'nin En Kötü Kaçıyla Kaçındı, Şimdi Satın Almaya İyi Bir Zaman mı?

Şimdi GYO'ları satın almak için iyi bir zaman mı? Bir GYO veya bir gayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkullere doğrudan ya ipotek veya fiili mülk sahipliği yoluyla yatırım yapan bir şirkettir.

GYO nedir?

Esasen GYO'lar, yasaya göre özel vergi muamelesi almaya hak kazanan gayrimenkul holding şirketleridir. Özellikle, IRS, yatırım portföylerinin en az yüzde 75'ine sahip olduğu gayrimenkul yatırımlarında (aynı zamanda gayrimenkul yerine ipotek sahibi mortgage kredileri de bulunmaktadır), GYO'ları kurumsal düzeyde gelir vergisi ödemekten muaf tutmaktadır. Yasa gereği, GYO'lar ayrıca gelirlerinin yüzde 90'ını veya daha fazlasını hissedarlara devretmek zorundadır. Buna karşılık, hissedarlar tüm GYO gelirlerini bireysel vergi beyannamelerinde talep etmeli ve genellikle gelir üzerinden olağan gelir vergisi oranları ödemelidir.

Sandy Kasırgası Ne Yaptı?

Şimdiye kadar, kuzeydoğu GYO'lar Sandy Kasırgası'ndan çok fazla hasar almadan kurtuldular. Fırtına Jersey Sahili'nde kapandığında, GYO yatırımcıları oldukça gerginleşiyordu. Bir noktada analistler, Tropik Fırtına Sandy yolunda 9,000 GYO'ya ait mülkün bulunduğunu düşünüyorlardı.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), özellikle tehlikeliydi. GYO'lar gittikçe, bu 2.2 milyar güven küçüktür. Ama tüm özelliklerinin altı, kasırga Sandy yolunda tam olarak oturdu - NYC metro alanının tam ortasında sağ smack dab. Ancak, güven büyük hasara yol açtı. Onun özellikleri Manhattan'da geri ayarlanır. Aşağı Manhattan, 15 metrelik bir fırtına dalgasıyla dünya ticaret merkezi sahasını diğer siteler arasında sular altında bırakırken, ALX mülkleri sadece hafif hasar gördü. Bu arada Staten Island ve Brooklyn, Manhattan ile açık okyanus arasında oturup, cezanın ağırlığını alırlar.

Piyasalar pek göz kırpmadı.

Hisse senedi fiyatları, Alexander’ın bir Brooklyn alışveriş merkezi olan King Plaza’nın kârlı bir satışını müzakere ettiği haberine keskin bir şekilde yansıdı ve Alexander’ın hissedarları söz konusu olduğunda fırtına yaklaşımı ve geçişinin olaysız bir durum olduğu açık.

New Jersey'nin ilk GYO'su (NYSE - FREVS), mütevazi bir ticaret fırsatı sunuyordu. Bu konut gayrimenkul yatırım ortaklığı New Jersey'deki neredeyse tüm mülklere sahiptir.

Fırtınanın önünde normalden daha büyük bir seviyede çok mütevazı bir düşüş vardı. Fırtına geçince ve hasar ihmal edilebilir bir hal aldığında, stok daha öncekinden daha yüksek bir seviyeye ulaştı. Ancak, fırtına öncesi daldırma, risk almak için yeterli değildi. Hisse senedi fiyatındaki normal günden güne değişikliklerden çok daha büyük değildi.

GYO'ların fırtına vurmadan hemen önce büyük bir panik satması durumunda, bu ikisi olmalıydı. Ama yapmadılar. Niye ya?

Bu makalede gördüğümüz gibi, taşkın sigortası sadece ev sahiplerinin yaklaşık yüzde 15'ini kapladı. Ancak GYO'lar sel sigortasını münferit toprak sahiplerinden daha sık satın alırlar. New York ayrıca dikey bir emlak piyasasıdır. Tek katlı bir yapıyı tamamen yok edecek seller, yüksek artışlar için nispeten küçük oluşumlardır. Ve ne GYO, esas olarak tamamen kıyıya maruz kalmadı.

Ancak, burada öğrenilecek bir ders varsa, şu anlama gelir: GYO'lar mantıklıdır veya uzun vadeli temellere dayanarak anlam ifade etmez. Gelir, kazanca göre fiyat, fiyattan ayırtma ve kazancın döngüsel piyasa değişikliklerine duyarlılığı. Örneğin, bazı perakende alışveriş merkezleri (bir GYO elyafı), mağaza yuvalarını ödeme yapan kiracılarla dolduramayacakları zaman yavaş ekonomilerdeki çene üzerine alır. Eğer sadece bir “çapa” ortaya çıkarsa - bir alışveriş merkezi GYO'yu yırtıp atabilecek Macy’s, JCPenneys, Sears, Bloomingdales vb.

Bir Portföyde Ne Rol Yapmalı?

Tarihsel olarak, yatırımcılar GYO'ları ek varlık sınıfı olarak tutmuştur. Hisse senetleri zayıf olduğunda güçlü bir performans sergiledi. GGT'lerin aksine, GYO'lar da bazı yerleşik enflasyona karşı korumalıdır: Bir şey için borçtan ziyade zorlu varlıklar kazanırlar. Ve GYO'lar ayrıca, genel olarak, enflasyona tepki olarak kiralarını yukarı doğru ayarlamak için özgürlükten faydalanırlar.

GYO'lar varlık tahsis uygulayıcıları için stok ve tahvil-ağır portföylere uzun zamandır favori bir katkı maddesi olmuştur. Nedeni: GYO'lar genellikle her şey zikzak yaparken zigged. Matematiksel terimlerle, GYO'ların hisse senetleri, tahviller ve diğer varlık sınıflarına kıyasla makul ölçüde düşük korelasyon katsayısı vardı. Bu, GYO'ların yararlı bir çeşitlendirme yararı sağladığını göstermektedir.

Son yıllarda, çeşitlendirme faydası azalmaya başlamıştır. GYO'lar ve hisse senetleri birbiri ardına daha fazla hareket etme eğilimindeydi - çünkü 2008-2009'daki durgunluk, alışveriş merkezlerinden ofis binalarına kadar her türlü ticari gayrimenkul için boşluk oranlarında büyük bir artışa neden oldu.

Özel olarak GYO'lar: Gölgelerde bir rol oynamak

Halka açık olmayan GYO'yu girin. Her GYO halka açık bir şekilde işlem görmez, ancak birçok GYO’nun zaman zaman sermaye artırması gerekir, ya da emekli olmaktan vazgeçmek isteyen ve hisseleri ya da tasfiye edilmesi gereken önemli bir yatırımcıya sahip olan bir yöneticiniz olabilir.Bu olduğunda, ilgilerini almak için başka birini bulmaları gerekiyor.

Eğer bunlara karışırsanız, gözlerinizi geniş açıyla içeri girin. Bunlar gerçekten sofistike, deneyimli yatırımcılar içindir. Bazıları üzerinde büyük bir getiri elde edersiniz, çünkü çoğunlukla satıcılar genellikle derin bir indirimle hisse satmak zorunda kalırlar. Bu, planlanan şekilde çalışırken, etkili yatırım getirinizi artırır. Ancak, hatırlayın - büyük olasılıkla, finansçıların “likidite primi” dediği için hisselerinizi de bir indirim olarak satmak zorunda kalacaksınız. İnsanlar, satabilecekleri bir pozisyon için daha fazla fiyat ödeyeceklerdir. boşaltma sorunu.

Özel olarak tutulan GYO hisselerini doğrudan sahiplerden satın alabilirsiniz, ancak bu pazarda uzmanlaşmış bir komisyoncudan geçmeleri daha yaygındır. Bu komisyoncu, zaten önemli miktarda likidite primine bir komisyon ekleyecektir - halka açık olmayan GYO sektöründeki uzmanlaşmış bir danışmanlık ve araştırma firması olan Blue Vault Partners'a göre, bu alandaki yüzde 12'lik bir ön uç yükü oldukça yaygındır. Bunlar taşıt aracı değildir: bunları uzun vadede tutmak ve geliri almak en iyisidir. Blue Vault Ortağı ve Texas Üniversitesi araştırmalarına göre, özel olarak tutulan GYO performansının yaklaşık yüzde 75'i gelirden kaynaklanıyor.

GYO: Uçucu Gelir Jeneratörleri

2000'li yılların sonlarına doğru, tüm emlak varlıkları gibi bir arınma sonrasında, GYO'lar son dört yılda güçlü bir şekilde yükseldi. Ve doğal olarak, fiyatları yukarı itme eğiliminde olan bir sürü sermaye çekiyorlardı. GYO'lar, son üç yılda, yoğun girişler üzerinde, yılda yaklaşık yüzde 18,5 oranında yakınlaştı. Vanguard GYO Endeksi şimdi yüzde 3,4'lük bir verim harcıyor. Yukarıda New Jersey'in ilk GYO'su gibi bazı GYO'lar vardır, bu da sizi yüzde 6 ila 7 arasında olacak. Ancak yatırımcılar sadece gelirle yaşamazlar.

GYO'lar iyi gelirli jeneratörlerdir ve tarihsel olarak herhangi bir zamanda S & P 500'ün gelirinin iki katını oluştururlar. Ama değiller dürüst gelir jeneratörleri. Temettü ödemesi alacağınızın garantisi yoktur. Güvenilir bir gelire mi ihtiyacınız var? Yüksek kaliteli bir tahvil veya yıllık gelir elde edin. Bu, ticari GYO'ların, alışveriş merkezlerinde, iniş ve çıkışların düzeltilmesine yardımcı olan uzun kiralamalarda kilitlenme eğiliminde olduğunu belirtti.