3 Kiralayan Hakikatler Kiralık Kiralanan Konut İpotekleri Hakkında Told Etmediniz |

Konut maniası Wall Street'i bir kez daha kavradı.

S & P / Cash Schiller Konut Fiyat Endeksi'nde son bir önceki yılın aynı dönemine göre% 12 artış gösteren son okumalarla, 2006'dan 2012'ye kadar geçen altı yıl boyunca ev sahiplerinin yükselişini telafi etti.

Ama yine de Düzenli ev sahipleri büyük kazançlar görüyorlar, gerçek mülk sahipleri olan kiralık mülk sahipleri ve yatırımcılar.

Meslektaşım Nathan Slaughter'ın "Renter Nation", ABD'yi fırtınaya çeken olay olarak adlandırdığı şey buydu. Daha fazla Amerikalı, satın almak yerine kiralamayı tercih ediyor.

Önümüzdeki üç yılda, 3.8 milyon kiracı (tüm yeni hanelerin% 70'i) daha az ve daha az yer için birbirleriyle savaşacaklar. Tüketiciler az ücret artışı ve çok fazla borçla mücadele etmeye devam ettikçe, kiralamaya yönelik bu büyük değişim, ev sahipliği oranlarının düşmesiyle yönlendiriliyor. Bunun, mülk sahiplerine ve yükselen kiralara göre daha yüksek değerlere sahip daire sahiplerini ödüllendirmesi bekleniyor. Nathan, bu hakkında hakkında daha fazla konuşur ve size nasıl para gönderebileceğinizi anlatır.

Ancak, tıpkı diğer her yatırımda olduğu gibi, büyük bir kazanç elde etme potansiyeli de riskle karşı karşıyadır.

Ve en büyük risklerden biri. kiralık emlak yatırımında ipotektir. Bir kiralık emlak ipoteği, normal bir ipoteğe göre farklı bir şekilde yapılandırılmıştır ve yatırımcılar için gizli risk taşımaktadır.

İşte bu kiralık mülk için ipoteğe girmeden önce bilmeniz gereken üç şey var…

1. Kaya Altındaki Faiz Oranlarını Almazsınız.

Borç verme oranları riske göre belirlenir. Daha fazla risk daha yüksek bir faiz oranı verir. Bireysel ipotekle, borç veren tek bir borçlunun riskini belirler. Bu kredi ve iş geçmişi içerir. Ancak bir kiralık ipotek için, bankaların anlayacağı şey, bir bireye bir borç vermesine rağmen, kredinin performansının, neredeyse anonim kalacak bir grup üçüncü taraf kiracı tarafından ağır bir şekilde etkileneceğidir.

Borçlular kira-mülk ipoteğini güvence altına almak için kişisel kredilerini kullansalar da, nakit akışını sağlamak için üçüncü taraf kiracılara güvenmek zorunda oldukları gerçeği, borç verenlerin daha yüksek faiz oranını neden ödemeleri gerektiğidir. Sadece onlar için daha riskli.

Kiralık emlak piyasası çok zayıf işletme marjlarına sahip ve istikrarlı nakit akışlarına dayanıyor. Marjinal olarak daha yüksek bir faiz oranı bile, bir kiralık emlak yatırımının karlılığını tehdit etme potansiyeline sahiptir.

2. Bir Hefty Down Ödemesi için Hazır Olun.

FHA (Federal Konut Birliği) tarafından sunulan programlarla bireysel ipotekler şu anda% 3,5'a kadar güvence altına alınabilir. Bu hükümet destekli program, ev sahipliğini desteklemek ve mülkiyet oranlarını artırmak için tasarlanmıştır.

Ancak kiralık emlak ipoteği böyle bir lüksün tadını çıkarmaz. İpotek sigortası yatırım amaçlı gayrimenkulleri kapsamazsa, en az% 20 düşüştür. Nitekim, çoğu kiralık emlak ipoteği% 25'e daha yakındır.

Bu büyük bir nakit harcamadır ve bir kiralık emlak yatırımının işletme kaldıracını önemli ölçüde azaltabilir. Aynı zamanda, çok az hissesi olan veya olmayan hisse sahiplerinin zarar görmemiş olduğu durumlarda, mülk sahiplerinin toplam zarara tabi tutulduğu sıkıntılı bir satış söz konusu olduğunda büyük bir mali yükümlülük haline de gelebilir.

Kiralık bir mülkte büyük bir peşinat ayrıca stoklar ve tahviller dahil olmak üzere bir portföydeki diğer varlık sınıflarını dışarıda tutma potansiyeline de sahiptir. Varlık tahsisi, bir portföyün performansını etkileyen en önemli faktördür, bu yüzden dengeli bir yaklaşım, doğru bir şekilde çeşitlendirilmiş ve riski azaltmaya yönelik olarak kritik öneme sahiptir.

3. Krediniz Daha da Önemlidir.

Kredi, her zaman borçlanma oranlarını etkileyen en önemli faktördür. Ve bu özellikle bir kiralık emlak ipoteği için doğrudur.

Aslında, bir konut ipoteği yerine kiralık emlak ipoteği sağlamak daha zordur. 720 kredi puanı mükemmel kabul edilir ve konut ipoteği sağlamak için yeterince iyi olabilir. Ancak bu rakam, çoğu kiralık emlak ipoteği için 740'a fırlar.

Kredilerin ötesinde, borç verenler, potansiyel kira-mülk sahibi bir borçlunun elinde ne kadar nakit bulunduğuna yakından bakacaklar, bu da zayıf kira eğilimlerine ve ekonomik dalgalanmalara karşı tamponlama yapmak için genellikle altı aylık işletme masrafları gerektiriyor. Borç verenler, sahip olunan diğer mülkler ve bu varlıkların kredi-değer oranlarını da bilmek isteyeceklerdir.

Bu daha yüksek borç verme standartlarına sahip olma riski fırsat maliyetidir. Hatta bir kiralık emlak bir yatırım yapmaya hazır birisi sebebiyle daha sıkı borç verme standartlarına bunu yapmak mümkün olmayabilir

Yatırım Cevap:. orada bir şey konut var ve o da budur kiralık-mülk ipotek ortak varsa kiralık emlak ipotekleri yerel ve bölgesel bankalarda yaygın olarak mevcuttur. Büyük bankalar, daha yüksek borç verme standartlarını taşımak ve potansiyel borç alanlarını seçerken daha seçici olmakla bilinir. Yerel ve bölgesel bankaların, daha fazla esneklik ve daha yüksek riskli borç alanlarına sahip olmaları bilinmektedir. Bu, sadece kiralık mülkünüz için bir ipotek kredisi sağlama kabiliyetiniz üzerinde değil, aynı zamanda bu kredinin şartlarını da büyük ölçüde etkileyecektir.