İpotek "vergi oyunu" tarafından oynamayın

Matt McCoy tarafından

Matt hakkında daha fazla bilgi edinin Sitemiz

Yakın tarihli bir makalede, bazı insanların neden vergiden düşülebilir borç tuttuğunu tartıştım. Bir neden “vergi oyunu” ile ilgilidir - düşük faiz oranını, vergiden düşülebilir borcu tutmak ve yatırımlarına daha fazla para kazandırmaya çalışmak. Bu konuyla ilgili yeni bir tartışmadan sonra, bu kavramın hala yanlış anlaşıldığını gördüm.

Bazen bu argüman biraz basitleştirilmiş. Örneğin, ipotek ücretiniz% 4 ise, oyunu kazanmak için sadece% 4.01 kazanmanız yeterlidir, değil mi? Yanlış. Bu argümanın dışında kalanlar çok önemli bir faktördür: Vergi etkileri - hem iyi hem de kötü.

Bu bir örnekle en iyi şekilde gösterilmiştir. % 4'lük oran varsayımına bağlı kalarak, 300.000 $ 'lık başlangıç ​​mortgage dengesi kullanacağız ve 30 yıllık sabit oranlı bir kredi alacağız. Vergi, bakım ve sigortaları da göz ardı edeceğiz, çünkü ipotek sahibi olup olmadığına bakılmaksızın bu masraflarınız olabilir. Bu varsayımları bir mali hesap makinesi veya elektronik tabloya takmak ve her dönemin sonunda yapılan ödemeleri varsaymak aşağıdakileri vermektedir:

• Aylık ödeme = 1,432,25 $ (360 ödeme)
• Kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faiz = 215,608,51 ABD doları

Şimdi, bu krediyi 15 yıl içinde ödeyip ödemeyeceğinizi veya başka bir yerde ek ödeme yapmayacağınızı düşünün. İlk adım, bu ek ödemenin ne olacağını belirlemek olacaktır. Güvenilir hesap makinemizi veya elektronik tabloyu kullanarak, ek bir aylık 786.81 ABD Doları ödemeniz gerektiğini görüyoruz. Bu senaryo için aylık ödeme ve toplam faiz ödenen tutarlar aşağıdaki gibidir:

• Aylık ödeme = 2,219.06 ABD doları (2,219.06 - $ 1,432,25 = 786,81 ABD Doları)
• Kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faiz = 99,431,48 ABD Doları

Öyleyse, bu mortgage kredisini 15 yıl yerine 15 yıl içinde ödemek, 116.178.03 $ faiz gideri tasarrufu sağlayacaktır. Ancak bu, gerçek tasarrufunuz değildir, çünkü ödenen faiz için vergi indirimi aldınız. % 28 vergi borsasında olduğunuzu ve ödenen ipotek faizinin tümünün vergiden düşülebileceğini varsayarsak, net tasarruf yaklaşık olarak 83.647.46 $ (116.178.03 x 0.72 $) olacaktır.

İpoteğin erken para ödemesinden ne kadar tasarruf ettiğini bulduk ama şimdi bunu bir şeyle karşılaştırmalıyız. Faiz tasarruflarının neyi temsil ettiğini düşünerek başlamalıyız. Faiz tasarrufları kazanabilmek için bu 15 yıl boyunca ek ödemeye yatırım yaparak biriktirmeniz gerekir. başabaş. Ancak, elmaları elmalarla karşılaştırmak için, sermaye kazançları vergileri için faiz tasarruflarını (hedeflediğimiz yatırım kazancı) ayarlamamız gerekir. Tüm kazançların uzun vadeli olduğunu ve geçerli vergi oranının% 15 olduğunu varsayarsak, sonuç 98.408.78 $ 'lık düzeltilmiş kazançtır. Disiplinli kalırsak ve 786 dolarlık fazladan bir ödeme yaparsak. 15 yıl boyunca her ay 81, toplamda 141.625.80 $ (786.81 x 180 $) yatırım yapacağız. Ayarlanan kazancın, yukarıdan aylık yatırım tutarına eklenmesi, bize 15 yıl boyunca 239.565.58 $ 'lık bir ihtiyaç duyulan gelecekteki bir miktarı verir. Dayan, neredeyse oradayız.

Şimdi, kaydedilen faiz ve gelecekteki ihtiyaç miktarına sahibiz, ancak ipotek oranıyla karşılaştırmak için hala bir getiri oranına ihtiyacımız var. İhtiyaç duyulan gelecek toplamda (239.565.58 $), tahsis edeceğimiz aylık ödeme (786.81 $), yatırım yapacağımız süre (15 yıl veya 180 yatırım) ve şu an için gelecekteki toplam tutarına (sıfır) tahsis edilen miktar, geri dönüş oranı için çözebiliriz. Bu bize aşağıdaki getiri oranını verir:

• Hatta kırılması gereken yaklaşık geri dönüş oranı = 6.56%

Bu nedenle, iki seçenek arasında kayıtsız kalmak için, 15 yıllık süre içinde% 6.5'ten fazla bir bileşik getiri elde etmeniz gerekir. Bu alıştırmanın amacı kesinlikle bunun imkansız olduğunu söylemek değildir, ancak bazılarının göründüğü gibi siyah ve beyaz olduğunu düşünmeye aldanmayın. Bununla birlikte, bu mortgage oranının sabit olduğunu hatırlayın - kredinin ömrü için bilinen bir değişken - gelecekteki yatırım getirileri ve gelecekteki vergi oranları ise bilinmeyen değişkenler.

Bu özel örnek, her senaryoyu sığmayabilir, ancak benim noktayı göstermenin basit bir yolu olabilir. Aynı senaryosu kullanarak, daha düşük bir vergi parası (daha az kesinti), daha da kırılmaya ihtiyaç duymaktadır ve daha yüksek vergi tutarı (daha fazla bir kesinti) daha düşük bir spread ile sonuçlanır, her şey eşittir.

Kariyerim boyunca, her şeyi sorgulamayı ve yüz değerinde hiçbir şey almayı öğrendim. Her ikisi de yaygın olarak paylaşılan, başparmak ve kültürel finansal “bilgi” nin mali kuralları genellikle eksik veya yanlıştır. Ayrıca, size ayak uydurabileceklerini görmek için başparmak ve kültürel bilginin kurallarını da sorgulamanızı öneririm. Büyük olasılıkla, olmaz.