Kiralama-Emlak Dud ile Sıkışmaktan Nasıl Kaçınır?

Jim Ludwick, CFP tarafından

Jim hakkında daha fazla bilgi alın Investmentmatome's Adlı Danışmanı

Bir konut geliri mülkünü satın almayı düşünüyorsanız ya da mevcut ikametinizi bir kiraya dönüştürdüyseniz, tekrar düşünmek isteyebilirsiniz. Yüzeyde iyi görünen bir anlaşma paraya mal olabilir.

Konut gelirlerine sahip olmanın birçok avantajı vardır. Kiracınızdan gelen kira ödemeleri ipotek ödemelerinizi ödünç alabilir veya hatta kapatabilir ve ipotek faizi ve amortisman üzerinden vergi indirimi alırken, konut takdiri yoluyla hisse senedini oluşturabilirsiniz.

Ama downsides de var. Kira toplamak ve acil durum çağrılarını kendiniz almanız ya da bunu yapmak için bir mülk müdürüne ödeme yapmanız gerekmektedir. Kiracılarla ve işçilerle, bazen bir mesafeden onarım yapmak için koordine etmelisiniz. Boş pozisyonlar ve diğer ödeme koşulları da ortaya çıkabilir.

Bu dezavantajlar önemsiz değil. Bu nedenle, bir tesisin potansiyelini dikkatlice değerlendirmek için zaman ayırmak önemlidir. Eski bir ticari emlak komisyoncusu ve kiralık emlak sahibi olarak, pek çok kiralık mülkün gerçekten iyi yatırımlar olduğunu biliyorum. Ancak bunları bulmak için mümkün olmayan özelliklerin mümkün olan en kısa sürede devre dışı bırakılması önemlidir.

Bunu yapmanın bir yolu, “10/1/1” stratejisi dediğim şey. Bir mülk bu metriği ölçmezse, bunu yapanların lehine yönetin.

10/1/1 testinin uygulanması

Üç rakam, üç farklı şartı yerine getirmek için ihtiyaç duyulan bir yıldaki kira ödemelerinin ay sayısına işaret eder: bir gider fonu, bir boşaltma fonu ve bir bakım fonu.

10: İlk rakam, bir yıl içinde harcayacağınız harcamaları ödemek için toplamanız gereken aylık kira ödemeleri sayısını temsil eder. Bu harcamalar ipotek ödemeleri, emlak vergileri, ev sahibi mülk sigortası ve yönetim masraflarını içerir. Bir yıllık 10 aylık kira bedeli ile ilgili masrafları karşılayamazsanız, bu iyi bir işaret anlaşmadan çekilmeniz gerekir.

1: İlk 1, kira kontrolu durduğunda ve bir başkası derhal başlamadığında masrafları karşılamak için bir boşluk fonuna ayrılan kira ödemesidir. Üç aylık kira bedeli fonunuzdaysa, ikinci kiracıya dikkat etmeniz koşuluyla, bu kira ödemesini kar olarak cebinize getirebilirsiniz.

1: İkinci 1, bakım masraflarını ödemek için ayrı bir fona giden kira ödemesidir. Bu amaçla bankada üç aylık kira bedeline sahip olmak genellikle yeterlidir.

Pratikte bu, üç yıl boyunca tüm masraflarınızı karşıladığınızda ve potansiyel olarak boş pozisyonlar ve bakım maliyetleri için yeterli bir fon oluşturduktan sonra, kira nakit akışının bir kısmını kar olarak karşılamaya başlayabileceğiniz anlamına gelir. Bu şekilde beklenmeyen harcamalara karşı korunursunuz.

Bir mülk bu ölçütleri karşılayamıyorsa veya üç yıl boyunca uygun bir yastık oluşturmak için rahat beklemiyorsanız, anlaşmanın daha sonra umut verici olmadığını daha sonra keşfetmek yerine, daha fazlasını iletmek daha iyidir.

Görüntü iStock.