Mortgage Refinansman: Zaman Doğru Olduğunda Nasıl Bilinir

Herkes, özellikle ev sahiplerinin en büyük aylık giderlerine geldiğinde, para tasarrufu yapmayı sever: ipotek. Belki de ipoteğinizi yeniden finanse ederek o faturası kesmeyi düşünüyorsunuz. Ya da belki de yeniden finansmanı düşünürsünüz çünkü faiz oranlarının yükselmesinden korkuyorsunuz ve daha iyi bir anlaşma yapmak için son şansınız.

Mortgage oranları hala tarihsel olarak düşüktür ve çok sayıda kredi seçeneğiniz olabilir, ancak şu anda en iyi harcamanın refinansman olup olmadığını anlamak için biraz zaman ayırın. Evinizde ne kadar kalmayı planladığınız, finansal hedefleriniz ve kredi profiliniz ne zaman - ve ne zaman - yeniden finanse edileceğine dair kararınızda rol oynar.

Evinizi yenilemenin ne zaman mantıklı olacağına dair bir fikir edinebilmek için iki kredi uzmanıyla görüştük: Katie Miller, Viyana, Virginia'daki Donanma Federal Kredi Birliği ile ipotek kredisinin başkan yardımcısı ve ev kredileri için Denver bölge satış müdürü Tony Julianelle Wells Fargo ile.

Şimdi, şimdi yenilenme için iyi bir zaman olup olmadığına karar vermek için kendinize sormanız gereken birkaç soru var:

İpotek oranları yakında artacak mı?

Federal Rezerv Aralık 2015'te açıklandığında, kısa vadeli faiz oranlarını% 0,25 artırırken, birçok kişi ipotek oranlarında bir sıçramadan korktu. Miller, ipotek oranlarının kısa vadeli oranlarla kilitlenmediğini söylüyor.

Başka bir deyişle, evinizi kısa süre içinde yeniden finanse etmenizi sağlayacak hızlı bir artış beklemeyin. Yüksek faizli borçlarınızı ödemeniz veya kredi puanınızı artırmanız için hala zamanınız var ve iyi bir refinansman kredisine hak kazanmak için kendinizi daha iyi konumlandırın.

Miller, “Oranlar hala oldukça düşük ve çok sayıda refinans uygulamasının geldiğini görüyoruz” diyor. Piyasa pikinde sadece konut fiyatlarının düştüğünü görmek için satın alınan pek çok insanın, bir refinansmandan faydalanmak için evlerinde yeterli özkaynak elde ettiklerini ekliyor. “Evdeki iyileştirmeler için ödeme yapmak için daha fazla kişinin nakit çıkışı refinansman ile düşük faiz oranlarından faydalandığını görüyoruz.”

Mortgage oranlarının 2016 yılında bir miktar artması bekleniyor, ancak% 5 veya daha fazla bir seviyeye ulaşınca, Miller, kredi puanınızın iyi olması ve istikrarlı bir gelir kanıtı göstermesi koşuluyla muhtemelen bir rekabet oranı elde edeceğinizi söylüyor. (İpucu: Bir ipotek hesaplayıcısı kullanmak, ne tür oranlarda beklediğinizi anlamanıza yardımcı olabilir.)

Mortgage İyileştirme Oranlarını Karşılaştırın

Aylık ödememden ne kadar tasarruf edeyim?

Potansiyel tasarruflarınızı hesaplamak için, değerleme, kredi kontrolü, kaynak ücretleri ve kapanış maliyetleri gibi yeniden finansman maliyetlerinizi eklemeniz gerekir. Ayrıca, mevcut kredinizi erken ödemeniz için bir cezayla karşılaşıp karşılaşmadığınızı kontrol edin. Ardından, yeni bir kredi için hangi faiz oranına hak kazanabileceğinizi öğrendiğinizde, yeni aylık ödemenizi hesaplayabilir ve her ay ne kadar tasarruf edeceğinizi, ne kadar olursa olsun kaydedersiniz.

Ayrıca, evinizde en az% 20 hisse senedi olup olmadığını düşünmek istersiniz - piyasa değeri ile borcunuz arasındaki fark. Evinizin şu an için ne kadar değer biçebileceğini belirlemek için mahallenizdeki mülk değerlerini kontrol edin. Yalnızca çevrimiçi ev değeri tahminlerine güvenmiyorsunuz - çoğu zaman yoldan gidiyorlar - ancak çevrimiçi siteler, yakınınızdaki benzer evler için son satış fiyatlarını gösterebilir. Yerel bir emlakçı, evinizin değerine de dair bir fikir verebilir.

Özsermaye tutarınız önemlidir, çünkü borç verenler genellikle ipoteği “sigortalatmanızı” isterler -% 20'den daha az bir özkaynakınız varsa, mali çıkarlarınızı temerrüt halinde korurlar. İpotek sigortası ucuz değildir ve aylık ödemenize dahil edilir, bu yüzden potansiyel tasarruflarla ilgili hesaplamalarınıza sardığınızdan emin olun.

Yeniden finanse edilen bir kredinin tüm maliyetlerini ekledikten sonra, “all-in” aylık ödemenizi şu anda ödediğiniz miktarla karşılaştırabilirsiniz.

Tasarruflar refinansman yapmaya değer mi?

Kredi tutarının kapanış maliyetlerindeki ortalama% 3 ila% 6'sını harcayacaksınız, bu nedenle aylık tasarruflarınızın bu maliyetleri karşılamaya ne kadar zaman harcayacağını öğrenmeniz gerekiyor. Örneğin, aylık ödemeniz 100 ABD dolarına düşerse, kapanış maliyetlerinde 3.000 $ 'lık bile olsa 30 ay sürecektir. Bu 30 ay boyunca hareket ederseniz, bir refinansmanda para kaybedersiniz.

Mevcut evinizin gelecekte yaşam tarzınıza uygun olup olmayacağını düşünün. Şaşırdın, ama pek çok insan yapmaz. Bir aile kurmaya ya da boş bir yuvaya sahipseniz ve şimdi yeniden finanse ederseniz, evinizde kalmayacak kadar uzun bir süre bile kalmayacaksınız.

Miller, ipoteklerini geri ödemede bulunan ev sahiplerinin de, bir refinansmana girmeden önce dikkatlice düşünmeleri gerektiğini söylüyor. Kredinize 10 yıl veya daha uzun bir süre geçtiyseniz, 30 yıllık veya hatta 20 yıllık bir krediye yeniden finansman sağlamanız, oranınızı önemli ölçüde düşürse bile, faiz giderlerine ters düşmektedir. Bunun nedeni, faiz ödemelerinin ön yüklemesidir; İpotek ödemeniz ne kadar uzun olursa, her ödeme daha çok faiz yerine ana para birimine gider.

Sahip olduğum krediyi değiştirme zamanı geldi mi?

Mevcut evinizde ne kadar kalacağınızı tahmin edin ve mevcut ipotekinizin ayrıntılarını düşünün. Bu faktörlerin birbirlerinden nasıl etkilendikleri kararınızda bir rol oynayabilir.

Diyelim ki, yaklaşık beş yıllık bir dönem için ayarlanabilir oranlı ipoteğe sahip bir ev satın aldınız. Birkaç yıl daha kalmayı planlıyorsun. Ayarlanabilir oranın sıfırlanabileceği ve daha yükseğe çıkabileceği zamana yaklaşıyorsanız, dalgalanmayan belirli bir faiz oranı almak için 20 veya 30 yıllık sabit oranlı bir ipoteğe yeniden finansman sağlayabilirsiniz.

Tersine, birkaç yıl içinde hareket edeceğinizi biliyorsanız, refinansman için Daha uzun vadeli sabit bir krediden elde edilen bir ARM, daha fazla para tasarrufu yapmanıza yardımcı olabilir çünkü borç verenler bu kredilere daha düşük faiz oranları sunar.

>> DAHA FAZLA BİLGİ: Ev giderlerinizi azaltma ve refinansman tasarrufunuzu en üst düzeye çıkarma ipuçları

Kredim neye benziyor?

İpotek aldığınızdan beri kredi puanınız ve ödeme geçmişiniz iyileşti mi? Eğer öyleyse, daha iyi bir faiz oranına sahip olabilirsiniz, bu da ayda daha fazla tasarruf etmenize ve daha da erken ayrılmanıza yardımcı olur.

Öte yandan, sert bir mali yama (ya da iki) atmak, krediniz için bir numara yapabilir ve bu da bir refinansman kredisine hak kazanma yeteneğinizi ve ayrıca alacağınız oranı etkiler. Kredi kartıyla ödeme işlemine geç kaldınız, yeni bir araba satın aldınız veya öğrenci kredilerinden aldınız, kredi puanınız orijinal kredinizi aldığınız zamandan daha düşük olabilir. Yeniden finanse edilmeden önce, kredi onarımı yapmak isteyebilirsiniz.

Julianelle, “Ödemelerle uğraşıyorsanız, her şeyi otomatikleştirin, böylece kaçırmayın,” diyor. “Ayrıca, kredi kartı bakiyelerinizin kredi limitine oranına bakın. Kredi raporunuz limit yakınında bekleyen bakiyeler gösteriyorsa, yüksek kullanım gösterir. Her ay tam olarak kredi kartı bakiyenizi ödeyerek bu oranı mümkün olduğunca düşük tutmak istersiniz, çünkü bu, yeni bir krediye hak kazanıp kazanmayacağınız konusunda büyük bir fark yaratabilir. ”

Başka bir akıllı hareket: Her ay kredi kartı ve diğer yüksek faizli borçlarda ne kadar ödeyeceğinizi öğrenin. Kapanış masrafları için harcayacağınız paranın, evinizi yeniden finanse etmek yerine bu faturaları düşürdüğünüzden daha iyi olacağını düşünün. Ya da belki de bu borçları ödemek için bir refinansmandan elde edeceğiniz aylık tasarrufları kullanmayı taahhüt edin.

Alt çizgi

Yeniden finanse etmek için ana dalışa dalmadan önce, bir borç verenle oturun ve mantıklı bir zaman diliminde bile kopup kalmayacağınızı görmek için matematik yapın. Finansal hedefleriniz hakkında ayrıntılı bir envanter alın ve mevcut evinizin gelecekteki yer ve yer ihtiyaçlarını nasıl karşılayacağını düşünün.

Her ay ipoteğinizi ödemek için mücadele ediyorsanız ve konvansiyonel bir refinansman kredisi almaya hak kazanmıyorsanız, HARP'nin 2018 sonunda mali yükünüzü azaltabilecek bir hükümet kredisi yenilenme programı olduğunu unutmayın.

İpoteğinizde para biriktirmek, servet oluşturmanıza yardımcı olur ve bunu yapmayı sevmeyen kimdir? Şimdi, yeniden finanse edilmek için ideal bir zaman değilse, mevcut ipotek ödemelerinizden vazgeçmeye devam edin ve kredinizi iyi bir düzende tutun, böylece zaman doğru olduğunda greve hazır olursunuz.

Investmentmatome'den daha fazlası:

• Gerçekten Ne Kadar Ev Alabilir miyim?
• Mortgage İyileştirme Oranlarını Karşılaştırın
• Bir Mortgage Broker bulun

Deborah Kearns ve Hal Bundrick kişisel bir finans sitesi olan Investmentmatome'de çalışan yazarlar.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

20 Eylül 2017'de güncellendi.

Görüntü iStock.