İlk Kez Homebuyers: Kiraya Atılacak Zaman?

Kendine ait bir ev ya da kira-satın alma anlaşması, sahip olamayan ev sahibi için mükemmel bir çözüm gibi görünebilir. Belki de kredinizin birkaç rötuşa ihtiyacı vardır veya bankanızda henüz bir ödeme yapmanız gerekmez. Satın alma detaylarını belirlerken, bir kiralama-satın alma sözleşmesi size ait bir eve sahip olabilir, değil mi?

Evet - ama kimse kolay olmayacağını söylemez.

Birincisi, finansal bir şey değil. Muhtemelen daha fazla ön ödemede bulunursunuz ve kiranızın üst kısmında, kira primi ücreti ödersiniz - potansiyel satın alma işlemine uygulanan ek bir tutar.

Kontrat sona ermeden ev satın almaya hak kazanmak için faturalarınızı ödeyerek ve kredi puanınızı cilalayarak, yine de bir peşin ödeme için tasarruf etmeniz gerekir. Belki de en kötüsü, satın aldığınız paranın karşılığını alacağınız kira bedelleri, nihayetinde satın almak için tüm engelleri kaldıramazsanız, bu durumdan dolayı para kazanabilirsiniz.

“Emlak için kira satın almak mahalle kiraladığı mağaza kadar basit değil, bu yüzden aynı şekilde çalıştıklarını varsaymayın” diyor Pelham, Alabama'daki Lake Homes Realty'nin CEO'su Glenn S. Phillips. Phillips, çok aşamalı gayrimenkul firmasının yanı sıra bir ev sahibi olarak kiraladığı ev anlaşmalarıyla çalıştı. Bazı lisanslı temsilciler de dahil olmak üzere pek çok kişi, kötü tasarlanmış kiralama-satın alma sözleşmelerinin yasal "hashtag" lerini gerçekleştirmemektedir. Bu, para kaybına, zamana ve hatta kapsamlı yasal ücretlere yol açabilir. ”

Bir İpotek Uzmanı'ndan Tavsiye Alın

Kira satın alma ya da kira sözleşmesi nasıl yapılır?

Tabii ki, hiçbir emlak anlaşması - kiraya veya düz satın alım - basit bir mesele değildir. Ancak kiralama satın alımları gezinmek için özellikle zor olabilir.

Bazı anlaşmalar, kiralama seçenekleri olarak yapılandırılmıştır - ev kiralamak ve sonunda satın almak için bağlayıcı olmayan bir seçenek var. Belirlenen bir satın alma fiyatı ve sınırlı bir zaman dilimi ile bir kiralama-satın alma ev anlaşması daha belirleyicidir. Her ikisiyle de anladığınızdan emin olun:

• Muhtemelen önemli bir depozito ödemeniz gerekecektir - evcil hayvan depozitosu gibi alışılmışın peşin masraflarına ek olarak - ve ek bir ücretle aylık kira ödemesi (kiranın) (en yüksek para olarak inşa edilen kira primi).
• Kira ödemeleri satın alma işlemine tamamen uygulanabilir veya olmayabilir.
• Satın alma işlemini sonlandırmazsanız, kira primi ödemeleri iade edilmeyebilir. Çoğu durumda, sözleşmeler, satın alma gerçekleşmezse, mülkün sahibi tüm ödemeleri muhafaza edecek şekilde yapılandırılır.
• Devlet yasaları değişebilir, bu yüzden yanınızda bir emlak avukatına ihtiyacınız olacak.

Phillips, “Tek bir kontrat satın alma anlaşmasına alternatif bir yaklaşım üç sözleşme kullanmaktır” diye ekliyor. “Biri aylar veya yıllar sonra olabilecek yakın bir tarihe sahip standart bir emlak satın alma sözleşmesidir. İkincisi, satın almadan önce zaman çerçevesi için standart kiralama sözleşmesidir. Ve üçüncü sözleşme, satın alma sırasında kira ödemeleri için alıcıya hangi koşulların kredi verildiğini gösteren bir satın alma opsiyon sözleşmesidir. ”

Bu senaryoda, satın alma seçeneği, alıcıya sahibine bir miktar para - depozito - iade edilemez bir ödeme yapması için bir gereklilik içerebilir. Borsa sahibi, evi piyasadan çıkarır.

Phillips, “Bu karmaşık görünüyor ama gerçekte daha temiz bir yasal yaklaşım olabilir ve bir kez anladığımızda, tüm taraflar için karışıklıktan kaçının” diyor.

Kendine kiralayabilmek ev sahibi olmanın bir yolu olabilir mi?

Kiraya kendi anlaşmaları, ev sahibi olmanın tüm engellerini kaldıramaz. Örneğin, alıcı, minimum bir peşinat ödemeyi karşılayamıyorsa veya aylık kira ödemeleri mali bir harcamaysa, bir satın alma işlemi için kapanış tablosuna girer.

Phillips, “En baştan mahkum edilen bir yola başlama” tavsiyesinde bulunuyor.

Comstock, Michigan'dan Lola Audu, 20 yılı aşkın bir süredir emlak komisyoncusudur ve satın alma opsiyonlarını içeren kiralama işlemlerinde deneyim sahibidir. Ve gördüklerinden, sonuçlar iyi olmadı.

Audu, “Tecrübemde hiçbir zaman bir satın alma işlemi yapmamışlar” diyor. “Bir satın alma işlemini finanse edemeyen alıcılar genellikle ev sahibi için en iyi aday değildir. Kredi ve peşinat sorunları temel, yapısal sorunlar. Bir ev satın almadan önce, bir kiralama yoluyla satın almaya çalışmaktan ve finansman konularında çalışmaktan ziyade, düzeltilmeleri gerekir. ”

Kira satın alma düzenlemelerinin çoğu zaman “övülen kiralık deneyimler” haline geldiğini söylüyor.

Audu, “Bir evde olmanın ilk heyecanı tükendiğinde, alıcı artık finansman elde etmek için gerekli düzeltmeleri yapmak için gerekli olanı yapmaya devam etme teşviğine sahip değil” diyor.

Lake Homes'un Phillips'i şunları kabul eder: “Bizim tecrübemiz, kiraya verenin nadiren satın alınmasıdır. Ev sahipliğinin kısayoluna benziyorsa, öyle değil. ”

Her ne kadar asla “asla” dememesine rağmen, “Bir satın alma işlemine dönüşeceğine inandığım uzun vadeli bir kiracım olduğu bir mülküm var. Bu bir istisnadır ve bir şeyle başlamamıştık, ancak başlamak için basit bir kira kontratı daha sonra olası bir satın alma konusunu ele almıştır. ”

Bazı şirketler, kiraya kendi ev sahipliğini yeniden icat etmek istiyor

Bu yüzden, kiraya giden yol, çukurlarla dolu dolambaçlı bir yol gibi görünüyor.Buradan (mülke) oradan (kiraya) ulaşmak neredeyse imkansız gibi görünüyor. Ama en azından birkaç şirket, kiralama-satın alma manzarasını değiştirmek istiyor.

Pazarınızda satılık bir ev bulmayı düşünün - gerçekten sevdiğiniz biri - ve birisinin satın almasını ve satın alma seçeneği ile size geri vermesini sağlayın. Amerika’nın Ana Ortakları’nın yaptığı şey budur.

Süreç, ilk başvuru ve iade edilmeyen 75 $ 'lık bir ücret ile başlar. Ön yeterlilik başvurunuz onaylanırsa, bir kredi raporu çekmeyi içeren tam bir başvuru gönderirsiniz. Daha sonra, Ev Ortakları, sizin için nitelendirdiğiniz maksimum aylık rantı size bildirir.

Oradan, bir emlakçıyla iletişime geçiyor ve ilgilendiğiniz bir evi buluyorsunuz. Ana Sayfalar ise bir satın alma işlemi gerçekleştiriyor. Şirket, genellikle çabucak sahiplik transferini kolaylaştıran nakit öder. Ardından, Home Partners ile bir yıllık kira sözleşmesinin yanı sıra satın alma seçeneğinizi uygularsanız, ev için ödeyeceğiniz fiyatı belirleyen bir satın alma hakkı anlaşması imzalarsınız. Ayrıca, genellikle iki aylık kira bedeli olan bir ödeme de ödersiniz.

Önceden belirlenmiş fiyattan evinizi her üç ila beş yıl içinde herhangi bir zamanda satın alma seçeneğiniz vardır, ancak sadece bir yıllığına ev kiralamaya kararlıdır.

Şirket şu anda Kaliforniya, Teksas, Colorado ve Florida da dahil olmak üzere 18 eyalette 34 şehirde ikamet ediyor. 9,000'den fazla insanı (ve 2500 hayvanı!) Evlerini satın alma hakkı ile kiralamak için 1 milyar dolarlık bir gayrimenkul aldığını iddia ediyor.

HomeLPC, şu anda kendi programını sadece Kaliforniya ve Teksas'ta sunsa da başka bir kiradan işe giriştir. Ancak firma 2016 yılı sonunda 20 ülkeye hizmet vermeyi hedefliyor.

Ön Onaylı Olmak İçin Bir Borç Bul

Satın alma opsiyon sözleşmesi ile hareket etme

Belki bir satın alma opsiyon anlaşması, evdeki eşyalara giden bir kaç yük kamyonu yükünü ortadan kaldırabilir. Bu çekici bir beklenti: Şimdi bir eve git, kırışıklıkları çıkar, böylece başka bir kutuyu paketlemeden anlaşmayı satın al ve sonuçta kapatabilirsin.

Kolay olmayabilir, ama ev sahibi somununu kırmanın bir yolunu bulmak, tüm çabayı gösterebilir.

Investmentmatome'den daha fazlası: Gerçekten ne kadar ev alabilirim? İpotek oranlarını karşılaştırın Bir ipotek komisyoncu bulun

Hal Bundrick, kişisel finans sitesi olan Investmentmatome'de çalışan bir yazardır. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Görüntü iStock.