5 Satıcı Ev Satın Almaları için Finansman Seçenekleri

Şimdi düşünmek bir ev satın almak için harika bir zaman mı? Finansman için iyi şanslar.

Sıklaştırılmış borç verme standartları, bir ipoteği desteklemek için geliri olan, ancak temiz kredi geçmişi ve minimum 720 kredi puanı olmaksızın, ev sahibi olma hayallerini hâlâ sakatlıyor.

Bu insanlar için zorlu bir pazar - yakında herhangi bir zamanda gevşeme gibi gözükmüyor.

Satıcı finansmanına girin. Bir zamanlar 1980'lerde popüler olan satıcı finansmanı, alıcıların bugünkü yüksek ipotek kredileri kısıtlamalarını atlatmasının bir yolu olarak bir kez daha ortaya çıkıyor.

Bloomberg Businessweek'e göre, 2010 yılında yaklaşık 53.000 konut sahibi, çoğu Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota ve Texas'ta gerçekleştirildi.

Bu, 2010'un emlak işlemlerinin sadece yaklaşık% 1.5'i iken, alıcılar için zorunluluk bir kez daha buluş konusu oldu.

Satıcı Finansmanının Kısa Tarihi

Satıcı finansmanı başladı 1980'lerin başlarında, faiz oranları% 20'ye kadar yükseldikten sonra, ev alıcılarını diğer seçenekleri aramaya zorladı.

Satıcı finansmanı, ihlale adım attı ve ev sahiplerinin krediyi kabul etmeye istekli alıcılarla daha düşük mortgage faiz oranları ile ortaklık kurdu.

Fikir, 1970'lerin sonuna kadar bankaların, bir evin üçüncü bir partiye satılmış olması nedeniyle krediyi aramalarına izin veren satış vadesiyle geri adım attığı zamana kadar popüler bir finansman aracı haline geldi.

Satışa hazır olan fıkra aslında iki amaca hizmet etti. Sadece bankaların bir rakiple savaşmasına yardımcı olmadı, aynı zamanda borçluları eski, daha düşük faizli mortgagelardan yeni, yüksek faizli kredilere taşımasına da izin verdi.

Arizona merkezli bir avukat ve CPA olan Stanley Bronstein, satıcı finansmanının tekrar moda geldiğini düşünüyor.

“Bankalardan ve ipotek şirketlerinden kredi almak daha zordu ve zordu” diyor. “Muhtemelen daha da zorlaşacaktır, özellikle önerilen bazı kurallar alıcıların geleneksel finansmana hak kazanabilmeleri için% 20 indirim yapmasını gerektiriyorsa.”

Satıcı Finansman Çalışması Yapmak

Günümüzün çeşitli satıcı finansmanı iken seçenekler onun 1980 kökleri çok uzak ağlar, öncül (ve uyarılar) aynı kalmıştır. Satıcı finansmanı geleneksel, üçüncü taraf banka kredilerine benzer.

Alıcı bir senet notu imzalar ve ana taksit ve faiz içeren satıcı taksit ödemelerini (genellikle aylık) ödemeye söz verir.

Geleneksel bir kredi gibi, imzalı bir ipotek veya bir teminat senaryosu veya alıcının ödeme yapmaması durumunda satıcının ihaleye izin veren bir güvenlik anlaşması olacaktır.

Şu anda, ev alıcılar beş farklı satıcı finansman seçeneğinden birini seçebilirler:

Satıcı Finansman Seçeneği # 1: Serbest ve Temiz

En basit satıcı finansmanı seçeneği, bir mal sahibinin evden ücretsiz ve temiz kalmasını sağlar. Alıcı peşinat ödemesini yapar ve daha sonra kredi bakiyesini özel bir notta taşıyan satıcıya anlaşmalı, aylık anapara ve faiz ödemelerini öder.

Satıcı Finansman Seçeneği # 2: Satın Alma Seçeneği ile Kira (Own to Own)

Bu senaryoda, potansiyel ev sahibi ev satın alma seçeneğini ancak asıl zorunluluk olmaksızın saklar. Borçlu, peşin ödeme ile birlikte ev içinde adil bir faiz elde ederken, aylık ve aylık kira ödemeleri de yapar.

Kira sözleşmesinin sonunda, kalan bakiyeyi yeniden değerleme yoluyla ödeyebilir.

Pine Financial Group'un başkanı Kevin Amolsch, bu opsiyonu takip eden satıcılara, Kişinin satın almayı tercih etmemesi durumunda, iadesi mümkün olmayan peşinat.

“Ancak diğer taraftan, alıcılar aynı zamanda, satışı başlatacak ve bu şekilde satıcıyı zorlaştıracak ve böylece satıcı için zorlaşacaktır. Bir başkasına satmak için, ”diyor.

Satıcı Finansman Seçeneği # 3: İkinci Lien Pozisyonu

Bir satıcı, ya bir banka ya da küçük bir anlaşma yapmak için bankanın arkasında ikinci bir ipotek ipoteği taşır. Alıcı daha sonra her ay iki ödeme yapacak - bir üst düzey banka ipoteği sahibine ve özel satıcıya bir saniye.

Bu seçenekle satıcı riskleri açıktır. Eğer alıcı sadece ilk ipoteği ödediyse, satıcı ilk, daha büyük haciz sahibini paraya çevirip ödemek için yeterli öz sermayeye veya fonlara sahip olmalıdır.

Aynı şekilde, eğer alıcı sadece daha küçük ikinci haciz öderse, satıcı hala kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalır. Üst düzey haciz sahibinin ipoteği varsa mülkiyet.

Satıcı Finansman Seçeneği # 4: İpotek İpoteği

Daha riskli olmak istemeyenler tarafından sunulan, ikinci teminat sahibi pozisyonu, etrafı çeviren ipotekler de satıcılar için bir fırsattır iyi bir getiri oranı kazanmak.

“Eğer% 4'lük bir 100,000 mortgage kredisi olan bir satıcı isem ve mülkün değeri 150.000 dolarsa, bunu 10.000 $ 'lık bir alıcıya satardım, tüm farkı [140.000 $] bir ambalajın% 7'sinde taşırdı. Mortgage ya da her şey dahil güven belgesi etrafında, ”diyor Frontline Education Group'lu bir avukat olan Lance Churchill. “40.000 $ 'dan sadece% 7 yerine 100.000 $' dan% 2 ya da% 3 yapmayı tercih ederim.”

Yine de alıcılar, etraftaki sargılarla ilgili riskleri bilmeli. Amolsch, “Eğer etrafta ipotekli bir ipotekle gidecekseniz, her zaman bir emanet şirketi ile birlikte gidin” diye tavsiyede bulunuyor. “Satıcının paranla ne yaptığını bilmiyorsun.”

Emanet şirketleri, ödemelerin hem satıcıya hem de üst düzey banka kredisi sahibine yapılmasını sağlayacak.

Bir başka risk, bu özel krediyi keşfeden bankayı içeriyor.

“Bu tür bir düzenleme, temel olarak satıcının malları satması durumunda mevcut borç verenin ödenmesi gerektiğini söyleyen satış vadesiyle ilgili olarak bilinenleri ihlal ediyor. "Yeni bir alıcı," uyardı Bronstein.

“Satıcı bunu yapmazsa ve borç veren bunu öğrenirse, borç veren notu varsayılan olarak ilan edebilir ve tam olarak ödenmesini isteyebilir.”

Yine de Churchill sayaçları Bugünkü pazarda, bu olmanın riski azdır. “Niçin kararlaştırıldığı gibi ödüyorsa, takipteki bir krediyi takip eden bir krediyi riske atmakla uğraşmak neden zordur?”

Bankaların bir krediyi kullanabilmesinin tek nedeni, faiz oranlarının tekrar yükselmesiyse, daha sonra başka bir kredi yapmak isteyeceklerdir. Daha yüksek bir oran. ”

Satıcı Finansman Seçeneği # 5: Taksitli Arsa Sözleşmesi

Muhtemelen, birkaç uzmanın önerebileceği en riskli seçenek, bir taksitli arazi sözleşmesi, ev sahibi alıcıya yalnızca mülkte adil bir menfaat sağlarken yasal, başlıklı faiz Son sözleşme imzalanmış kredi ödemesi alınana kadar alıcıya son isim mülkiyeti geçmez.

Yatırımcı Cevap: Satıcı finansmanı, ev sahipleri için bir ipoteği destekleme geliri ile bir yol oluşturur, ancak Sonunda, kendi evine sahip olmak için, yıldız kredisinden daha azına sahip olmakla birlikte, herhangi bir ticari işlemle, bu yöntemi tercih edenler aşağıdaki uyarıları akılda tutmalıdırlar.

• Yalnız yapma, geleneksel banka kapanmasından kaçınma parası. maliyetler Uzman rehberliği alma yönünde uygulanmalıdır.
• Satıcı finansmanı bir iş anlaşmasıdır ve bu şekilde ele alınmalıdır. Her şeyi bir tapu (veya ipotek), tapu sigortası, teftişler, değerlendirmeler, vb. Yoluyla uygun bir şekilde belgeleyin
• Anlaşmayı kapatmak ve ipotek ödemelerini düzgün bir şekilde yapmak için bir emanet şirketi kullanın.
• Satıcılar çek bozdururken mükemmel olduklarını unutmayın. Son tapu salıverilmesi sorun yaratabilir. Kredi nihayet ödendiğinde, emanetteki imzalı tahliyeyi almak için bir hüküm bulun.

Flickr'ın izniyle: Woodleywonderworks.