Bir Plaj Evine Yatırım Yapmanın Hayali mi? Önce Bunu Okuyun

Yaklaşan yaz mevsiminde körfezin yanında küçük bir bungalov satın almayı mı düşünüyorsunuz?

Yalnız değilsiniz: Okyanus tarafından yaşamak isteyen insan doğası - denize sıfır bir ev sahibi olmak, akşam sahildeki yürüyüşler, sedirde kokteyller ve süzülen dalgaların sesiyle uykuya daldı.

Fakat aşırı hava olaylarının norm haline geldiği bir dünyada, deniz kıyısı mülkiyeti ile ilgili risk büyüyor - Ancak, emlak piyasasına bakarak bunu asla bilemezsiniz.

Araştırmalar göstermiştir ki, büyük bir doğal felaketten sonraki yıllarda kıyı mülkiyetinin değeri artar. Olay yerinde: Sandy Kasırgası'ndan sonra, fırtınadan bir ay sonra sekiz Long Beach Island, NJ, ev ve kınamak satıldı - elektrik geri getirilmeden ve sokağa çıkma yasağı kaldırılmadan önce.

Sahil evlerine olan talep açıkça apaçık risklere rağmen, mücadele etmiyor - ve federal hükümetin desteklediği sel sigortası programı ile tasarıya ayak uyduruyor. Ancak iklim değişikliği ve daha yüksek sel riskleri - sigorta şirketlerine, devlete ve ev sahiplerine - artan konut fiyatlarının zirveye çıkmaya devam edip etmeyeceği - artmayacağından bahsetmiyoruz.

Sadece bir Dip: Neden Fiyatlar Kalmalı?

Önemli bir hava olayını takip eden aylarda, kıyı konut fiyatları düşmeye meyilli. Ancak, sürpriz olarak, düşüş sadece okyanus kıyısı kazılarına sahip olmak için umutsuz olan alıcıları yakıtlar. Bu nedenle, uzun vadede, fırtınaların neden olduğu kıyı bölgelerindeki ev fiyatları genellikle iki nedenden ötürü artmaktadır: Konut stoku azalmıştır ve talep hala şiddetli - en azından felaketle yaşamamış olanlar arasında. > Örneğin, Sandy Kasırgası'ndan sonraki haftalarda, yatırımcılar ve ev paletleri, Brooklyn, Queens ve Staten Island'daki zorlu mahallelere, hasarlı evleri satın almak için nakit para aldılar. Bir Staten Island sakini The New York Times'a yaptığı açıklamada, sular altında kalan evinin değerini değerlendirilen değerinin yarısından daha azına sattığını söyledi - alıcı için derin bir indirim…

Trulia'daki baş ekonomist Jed Kolko, doğal afetlerin etkilendiğini söyledi. Ev fiyatları iki şekilde. Birincisi, insanların konut birimlerine oranına bağlıdır - yani, bir felaketten sonra kaç insanın kaçtığı ve mülkün ne kadar tahrip edildiği. Daha az insanın mevcut ev sayısı az olan bir bölgede yaşamak istemesi durumunda, talep - - ve fiyatlar - yükseliyor.

İkinci faktör, felaketin insanların bölge hakkında ne düşündüğünü değiştirip değiştirmediğidir. “Gelecek risk algısı, orada olmak için ne kadar ödemek istediklerini etkiler” diyor. Kolko, "New Orleans'ta, Katrina Kasırgası'nın kasırga riski olduğunu vurmadan önce insanlar biliyordu, tıpkı San Francisco'da insanlar gibi deprem riski olduğunu biliyorlar." "Ama Sandy Kasırgası'ndan etkilenen New York ve New Jersey bölgeleri sel zararına odaklanmamıştı. Gelecekteki riskin yeniden değerlendirilmesi, ev değerlerini etkileyebilir, ancak Sandy'nin insanların bölgedeki görüşünü kalıcı olarak değiştirip değiştirmeyeceğini söylemek için çok erken. "

Ardıl Yeniden İnşa Etme Arzunu Sürdürüyor?

Haftaya göre, Humble, Teksas'taki bir ev 116 bin dolar değerinde defalarca tekrarlandı ve tekrar tekrar yıkıldı ve Ulusal Taşkın aracılığıyla 2 milyon dolarlık bir fiyat etiketi topladı. 100 yıllık bir sel bölgesinde yaşayan bir federal destekli ipoteğe sahip herkes için gerekli olan Sigorta Programı (yüzyılda bir sele maruz kalan bir alan). Bu ve diğer tekrarlanan kayıplar, programın maliyetinin üçte birinden fazlasına karşılık gelir.

Bir evin muhtemelen zarar görmesi - ve bazı durumlarda tahrip edilmesi - muhtemelen maddi olarak boşalma gibi duygusal olarak boşalma. Neden insanlar yeniden inşa etmeye devam ediyorlar?

Ekonomistler Okmyung Bin ve Craig E. Landry, Ulusal Atmosfer ve Okyanus İdaresi'nin bir bölümü olan Kıyı Hizmetleri Merkezi'ne bir sunumda bu konuyu incelediler. 1996'da Hurricane Fran'da ve 1 'da Hurricane Floyd'da büyük hasara uğrayan bir Kuzey Carolina ilçesinde emlak piyasasını takip ettiler. Flood bölgesindeki evlerin satış fiyatları daha önce olduğundan% 8.8 daha düşüktü ya kasırga çarptı.

Sağduyu: Doğal bir felaketin ardından, insanlar yine bu bölgedeki hayatlarını kurmaya karşı ihtiyatlı olacaklar. Ancak şaşırtıcı olan, flood bölgesinde ve bölgenin dışındaki bölgeler arasındaki fiyat farkının 2005 yılına kadar ortadan kalkmasıydı - Floyd, bölgeyi tahrip ettikten sadece altı yıl sonra.

Benzer şekilde, Andrew Kasırgası'ndan hemen sonra. 1992 yılında Florida'daki Miami-Dade ilçesi, fırtına yüzünden harap olmuş bölgelerdeki ev değerlerinde keskin bir düşüş yaşadı. Ancak, iki yıl sonra, aynı evlerin değer kazanması, sonuçta kasırga öncesi seviyelere ulaşması takdir edildi.

Bin ve Landry bu sel unutkanlığını "kullanılabilirlik sezgisi" olarak adlandırılan bir şeye atfediyor - yani insanlar zaman ayırdıkça Bir deneyimden, olayın tekrar ortaya çıkmasının ne kadar muhtemel olduğunu yargılamak daha az mümkün hale gelir.

Taşkın Sigortası Riski Gelişmeyi Nasıl Gerçekleştiriyor

Etkilenen bölgelerdeki sigorta oranları, insanların satın alma veya yeniden inşa etme olasılıklarını da etkileyebilir. Tipik olarak, bir fırtınadan sonra kıyı evlerine verilen zarar, taşkın sigortası ve özel konut sigortası poliçelerinin bir bileşimi tarafından karşılanmaktadır.

Ulusal Taşkın Sigortası Programı, topladıklarından çok daha fazla nakit harcadığı için yakın zamanda ateşe düşmüştür. Sandy Kasırgası'ndan önce yaklaşık 18 milyar dolar değerinde borç almak. Sonunda vergi mükelleflerine düşen bu borç, büyük ölçüde sel sigortasının sübvansiyonlarının bir sonucudur. Bir Duke Üniversitesi kıyı jeoloğu olan Orrin Pilkey, The Week'e, “Bizler sübvansiyonlu, hatta teşvik edici, çok tehlikeli bir gelişme sağlıyoruz.” Dedi.

Ancak özel sigortalardaki yeni eğilimler, sel bölgelerindeki talebi kısaltabilir. Jetmore, “Doğal felaketler prim ve kesintili gelirler” diyor Maryland merkezli Jetmore Insurance Group, Inc. şirketinin müdürü Ronald Jetmore, “Birçok sigorta şirketinin ya Maryland pazarını tamamen ortadan kaldırdığını ya da fiyatları büyük ölçüde artırdığını görüyoruz” diyor. > Aslında, devlette en istikrarlı şekilde düşük oranlara sahip olduğu bilinen bir taşıyıcı, son zamanlarda% 30'luk bir oran artışı gerçekleştirdi. Ve eyaletteki çoğu şirket, rüzgar ve kasırga düşkünlerini, bazen konut kapsamının% 5'ine kadar ya da yok edildiyse evinizi yeniden inşa etmek için ne pahasına olursa olsun, artmaktadır.

Eğer bu rakamları perspektife koymak gerekirse, mülkiyet 200.000 dolar sigortalıdır, herhangi bir rüzgâr veya kasırga hasarı karşılanmadan önce 10.000 dolar cebinizde para ödemeniz gerekir.

Jetmore'un deneyimi de ayrı değildir. New Jersey'de, iş sigortası primleri 2011 ortalarından bu yana tırmanıyor - Irene kasırgasını ve diğer yoğun hava olaylarını takip eden büyük ödemeler nedeniyle. Rakip olmayan bölgelerdeki oranlar tersine, sabit kalmıştır.

Jetmore, primlerdeki ve mahsup edilemeyenlerin çoğunun bir fluke olmadığını söylüyor: "Bu yüksek indirgemenin rüzgar ve kasırga hasarı açısından daha fazla göreceğimize inanıyorum, çünkü şirketler sadece almakta olduklarından daha fazlasını ödüyorlar. " Bu durumda, kıyı bölgelerinde ev sahibi sigortasının artan maliyeti, federal sel sigortası sübvansiyonlarının yararlarından ağır basabilir. Ve kıyı özelliklerine sahip orta ve alt gelirli ailelerin enklavları soğuğa bırakılabilir.

Kıyı Konutları İçin Gelecek Ne Geliyor?

İklim değişikliği ve deniz seviyesi yükseldikçe, uzmanlar başlıyor. Kasırga Sandy gibi aşırı hava olaylarını izole edilen olaylardan ziyade bir trendin parçası olarak görmek için - ve bazı politikacılar ve halkın üyeleri de uyuyor.

New York Valisi Andrew Cuomo, Kasırga Sandy tarafından evler hasar görmüş veya tahrip edilmiştir. Arazi doğaya yeniden kavuşmak için bırakılacaktı ve şehir ya da eyalet parkları departmanı daha sonra onunla ne yapacağına karar vereceklerdi.

"Bir noktada, belki de Tabiat Doğa'nın seni burada istemediğini söylemelisin", Cuomo New York Daily News ile yapılan bir röportajda dedi.

Her ne kadar satın alma zorunlu olmaktan uzak olsa da, birçok ev sahibi için iyi bir anlaşma olabilir. Devlet, Cuomo'nun "cömert" olacağını öngördüğü "adil pazar değerlendirmeleri" sunmayı planlıyor.

Ancak kalmak isteyenler bile, ailelerinin nesiller boyu sahip olduğu kıyı evlerinden zorlanabilir. Ülke genelinde hassas kıyı bölgelerindeki ev sahipleri, sel sigortası primlerinde 1 Ocak'ta% 20 ila% 25 artışla karşı karşıya kaldılar. Ve bu da özel sigorta şirketlerinin oranlarındaki artışa ek olarak.

Uzmanlar ve yerel halklar hem yüksek primler hem de pahalılarla birleştiler Sel bölgelerindeki standartları yeniden inşa etmek, herkesi fiyatlandırır, ancak çok zenginler. Ama eğer Sandy Kasırgası gibi olaylar yeni normal hale gelirse, sahil boyunca yaşayan herkes için geçmişte bir şey olabilir.

P.S. -

Emekli olmayı nerede seçerseniz seçin, en kısa zamanda planlamaya başlamalısınız. İşte bu yüzden LearnWest ve InvestingAnswers tarafından size getirilen "

Stilinde Emekli " bootcamp'a ihtiyacınız var. Bu 10 günlük e-posta programı günlük olarak size günlük kullanım sağlar, böylece yıllarca süren bir emekliliğin tadını çıkarın, şimdi ve sonra endişesizsiniz. Daha fazla bilgi edinmek için buraya tıklayın . Jacqui Kenyon, LearnVest için yazar..com. Bu makale başlangıçta Learnvest.com'da yer aldı:

Waterfront Housing: Risk Altında mı?

LearnVest'ten daha ilgili hikayeler:

Hangisinin Daha Fazla Maliyet: İklim Değişikliğini Önleme veya Onunla Başa Çıkma Etkiler?

Küresel Isınmanın Ekonomiye zarar vermesi mi?

• Sandy'den Sonra Yaşam: Şehirleri Yeniden İnşa Etmek İçin Üç Kalın Teklif