Satın Almak Veya Satın Almamak - Etkinlik Özeti

GÜNCELLEME (1/28/14): OLAY DAHA FAZLA VİDEO OLDU

**********************************************************************************************************************************************************************

Geçen gece, Investmentmatome HQ'da McGuire Real Estate'ten Ryan Richard ve First Republic Bank'tan Roberto Rivera'yı barındırma ayrıcalığına sahip olduk. Etkinliği kaçıranlar için, bazı önemli noktalar. Hazır olduklarında klipleri buraya göndereceğiz. Canlı tweet akışı #BuyOrRentSF'te mevcuttur

Neden satın almalıyım?

• Ryan, duygusal (kendi duvarlarımı boyamak, okullara uzaklaşmak istiyorum) ve finansal (fiyat takdirinden yararlanmak, portföyü çeşitlendirmek) motivasyonlarını ayırt etmenin önemini vurguladı.
• Duygusal ve Finansal motivasyonlar bazen çatışma içinde olabilir; Ortaklar, motivasyon açısından spektrumun karşıt uçlarında olabilirler - Satın alma kararını düşündüğünüzde onlarla konuşmayı unutmayın
• Mevcut kiralama durumunuza göre bir satın alma işleminde bile ne kadar süre ayrılabileceğini ilk kez okumak için NYTimes'daki faydalı araç

Satın alma işlemini finanse etme

3 önemli şey uygun fiyat / kredi uygunluğunu belirler

• Kredi notu
• Toplam Borç / Brüt Yıllık gelir 4.5x'i geçmemelidir
• Peşinat için geçerli nakit ve likit enstrümanlar

Peşinatın ödenmesi

Ryan, peşin ödeme ve kazanma tekliflerinin müşterilerinin San Francisco'da karşı karşıya kaldığı iki büyük engel olduğunu vurguladı. Bu iki sorunun el ele gittiğini kaydetti. Peşinat% daha büyük, satıcıya daha cazip teklif (daha yakın kesinlik). O başlıyor Ev alımları için piyasada nispeten yeni bir finansal araç: Eşit finansman

Hisse senedi finansmanı nasıl çalışır?

• Finansman şirketi, evdeki değerin gelecekteki değişim oranının bir yüzdesi karşılığında peşinatın bir kısmını sunuyor
• Tipik bir yapı, gelecekteki değişimin% 40'ının (yukarı yönlü VE aşağı yönlü senaryolardaki paylar)% 40'ına karşılık gelen peşin ödemenin% 50'sidir.
• Alıcılar sözleşmeden çıkış yapma ve hisse senedini 3 yıl sonra geri satın alma seçeneğine sahiptir (geri alım maliyetini belirlemek için o zaman bağımsız değerleme yapılacaktır)

Yeni CFPB kuralları borçluları nasıl etkiler?

Roberto, daha sıkı yüklenim standartlarının son birkaç yıldır yürürlüğe girdiğini söyledi - 2013 yılında bir kredi almaya hak kazandığınız takdirde 2014'te uygun olacaksınız.

Ev aramak

Uygulamalar ve web siteleri çağında, neden bir aracı işe alma zahmetine giriyor?

• 2013 yılında SF satışlarının% 15-20'sini piyasa dışı olarak tahmin ediyor - iyi ajan, potansiyel alıcıların cep listelerine / “yakında gelecek” listelere erişmesini sağlayabilir

CONDO / TIC / CO-OP - Finansman seçeneklerini nasıl etkiler ve nasıl etkiler?

• CONDO - En basitinden üçü, temel olarak birime aittir ve sonra ortak alanları paylaşır. Her ünitenin ayrı bir başlığı vardır.
• TIC (Ortak Kiracılık) - Bölünmemiş bir mülkün yüzdesine sahipsiniz. Tek başlık, birden çok sahip. Tek başlık, insanlar içeri veya dışarı taşınırken kredinin yeniden finanse edilmesi gerektiği anlamına gelir. Bu bankalar için daha fazla zorluk yaratıyor, bu da onları TIC kredileri için daha fazla borç vermeye / ödemeye daha az isteklendiriyor. Kredi fiyatlaması, bir bankanın parasını geri almak için başvurduğu şeyin bir işlevidir. Ayrıca, TIC kredileri ikincil piyasada satışa uygun değildir ve bankalara daha az cazip gelir.
• CO-OP- Satınalma stoğu özel olarak tutulan bir şirkette (binaya aittir). Coops, çoğu zaman bankaların kendilerinden daha sıkı yüklenim zorunluluklarına sahiptir (daha yüksek peşinat miktarları gerektirir)

Liste Fiyatı - Listenin üzerinde çok fazla şey satılıyor gibi görünüyor, neden bu?

• Liste fiyatı, pazar fiyatına eşit değildir - daha düşük liste fiyatları, bazı satıcılar tarafından daha fazla ilgi alanı / birden fazla teklif almak için kullanılan bir stratejidir.
• San Francisco'da özellikle sorun, şehir dışında daha az yaygın
• Gerçek olamayacak kadar iyi geliyorsa, muhtemelen - piyasadaki karşılaştırılabilir işlemleri kontrol etmek için “piyasa fiyatı” nı daha iyi hissedin, böylece rekabetçi bir teklif yapabilirsiniz

Bir teklif kazanmak - alıcılar hangi stratejileri kullanabilir?

Bir teklifi kazanmayı düşünürken, bir satıcı'nın bakış açısını ele alın:

1. Teklifin çekiciliği - başlık numarası ne kadar iyi?
2. Kesin kesinlik:% geri ödeme
3. Kesin kesinlik: Koşulların sayısı

Bazı alıcılar tekliflerini daha cazip hale getirmek için beklenmedik durumları ortadan kaldırıyorlar - bu durum, denetimler sonuçta sizden daha iyi gitmenize neden oluyorsa ya da eviniz daha azını değerlendiriyorsa, fark yaratma riskini ortaya çıkarırsa, mevduatınızı kaybetme riskine maruz kalıyor. Teklifin PİYASA ÖNGÖRÜLERİ

• 2014 – Kınamak Yılı San Francisco'da (geçen yıl onaylanan 48.000 adet); artan arz Mayıs ayı Daire fiyatları yumuşatmak yardım
• Şehir planlama projelerine bakmak, yeni ve yeni ortaya çıkan mahallelerin neler olabileceğine dair bir görüş verebilir: Cesar Chavez, Güney Misyonu, Nopa

Piyasaya bakmanın bir yolu, mevcut konut stokunu sıcak bir fiyat noktası içinde, örn. 800 bin dolar - 1.2 milyon dolar. Bu parametreler göz önüne alındığında, Ryan şunları vurguladı:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Batı Ekleme
• Doğu Körfezi: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
• Marin: Larkspur ve Corte Madera, SF'ye direkt otobüs hatları nedeniyle daha cazip hale geliyor

Bir ev satın almak büyük bir finansal karardır, lütfen hayalinizdeki eve aşık olmadan önce seçeneklerinizi düşünmek için zaman ayırın!