Uzmana Sor: İpotek Tersi Ne, Ve Benim İçin Bir Hakkı Nedir? |

Yatırım sorularınızdan birini haftalık olarak Uzmana Soru Sorma & Sorgulama sütununda yanıtlamamızı isterseniz, [email protected] adresinden bize e-posta gönderin. (Not: Hisse senedi taleplerine cevap vermeyeceğiz.)

Soru: Ters ipotekleri duydum ama onlar hakkında fazla bir şey bilmiyorum. Birinin benim için doğru olup olmadığını nasıl bilebilirim ve nasıl çalışırlar?

Valerie, Seattle, Wash.

Yatırım Cevap: Konut, son 10'un en tartışmalı varlık sınıflarından biri olmuştur. yıl. Birçok yatırımcı ve ev sahibi için büyük kazançlar ve başkaları için ezici zararlar üretti. Ülkenin en çok tutulan varlık sınıfı olarak - bu yılın ilk çeyreği itibariyle, Amerikalıların% 65'i ev sahibi oldu - ev sahibi olma Sokakta ciddi bir duyguyu kışkırtıyor.

Bu duygusal yüklü tuval altında tartışmalı bir mali ürün yardım ediyor milyonlarca ev sahibi emekliliğini finanse ediyor.

Ters ipotek olarak adlandırılan ev sahibi, ev sahiplerinin özsermayeyi nakde dönüştürmesine izin veren özel bir konut kredisidir.

Geleneksel bir ipotekle, ev sahibi borç verene aylık ödeme yapar. bu ödemelerin anaparayı azaltarak ve özsermayeye katkısı. Ancak tersine bir ipotekle, ev sahipleri, bir toplu ödeme veya aylık ödemeler alarak evlerinden öz kaynak çıkarırlar.

Kongre, 1987'de Federal Konut İdaresi (FHA) aracılığıyla ters mortgage programını oluşturdu. Her ne kadar bağımsız finansal kuruluşlar kredileri gerçekten sunsalar da, FHA kuralları belirliyor ve bu ipoteklere sigorta sağlıyor.

Ters ipotek ile ev sahibi artık mortgage ödemeleri yapma zorunluluğuna sahip değil. ön ödeme cezaları yoktur. Tahakkuk eden faiz, mortgage dengesine eklenir. Ev sahibi ayrıca ev ipoteğini ve satma hakkını sadece ipotek dengesiyle sınırlandırarak muhafaza eder.

Ters ipotek için uygunluk en az 62 yaşında ve birincil ikametgah olarak nitelendirilen ev sahipleri ile sınırlıdır.. Evin ipoteği, aynı zamanda, ipotek kredisi gelirlerinden mahsup edilebileceği kadar küçük olmalıdır.

Tersine bir ipotek, ev sahipleri için aylık ipotek ödemelerini ortadan kaldırdığı için, asgari gelir veya kredi gereksinimleri yoktur.

Ters ipoteğin bir diğer büyük faydası ise krediden elde edilen gelirlerin vergiden muaf olmasıdır ve borçlunun takdirine bağlı olarak kullanılabilir. Ters mortgagelar 625.000 $ veya daha düşük değerde olan evlerde sınırlandırılmıştır, ancak bu eşiği aşan evlerde jumbo desteği vardır.

2008 ve 2009 mali krizlerinde portföylerini keskin bir şekilde gören birçok emekli için evleri en çok değerli varlık. Bu, ters mortgage gelir elde etmek ve pahalı mortgage ödemeleri azaltmak veya ortadan kaldırmak için çok cazip bir seçenek yapar. Ancak, herhangi bir yatırım ve mali karar gibi, riskler vardır.

Yüksek Ücretler ve Giderler

Ters ipotekle ilgili maliyetlerin kapatılması, standart bir ipoteğe göre iki ila beş kat daha fazladır.

ABD'de ipotek ipoteği, FHA sigortalı Ev Hisse Dönüştürme İpoteği (HECM), orada ev sahiplerinin bir dizi masrafa tabidir.

• İpotek Sigortası Primi (MIP) = Değerleme değerinin% 2'si veya mortgage dengesinin% 1,25'i
• Evin değerlenmiş değerine dayanan kaynak ücreti:

1.) Değerleme değeri 125.000 ABD Doları = 2.500 ABD Doları

2.) Değerleme değeri 125.000 ABD Doları'nın üzerinde = 200.000 ABD Doları'nın% 2'si artı değerinin% 1'i 200.000 ABD Doları'nın üzerinde, 6.000 $ 'lık bir kap ile

• Başlık sigortası: bölgesel
• Başlık, avukat ve ilçe kayıt ücretleri: bölgesel
• Gayrimenkul değerleme = 300 - $ 500
• Anket (gerekli olabilir) = 300 - 500 $
• Aylık Servis Ücreti = 25 - $ 35

Bu ücretlerin bir kısmı kredi ile finanse edilebilmesine rağmen, çoğu Ters ipoteğin onaylanması, cebin dışı harcamalara yol açar.

Faiz Ödemeleri ve Ana Büyüme

Ters mortgage sahipleri de ertelenmiş faiz ödemeleriyle balon kredi tutarlarına tabi tutulabilir. Çünkü borçlunun borçlandırıldığı taktirde faiz ödemezse, anaparanın faiz bileşenleridir. Bu, nihai dengeyi başlangıçtaki kredi değerinden çok daha fazla kez artırabilirken, eğer varisler için evde herhangi bir özsermaye kalıyorsa çok az. Ancak, borçlunun evde yaşarken faiz ödemelerinin tamamını veya çoğunu yapması durumunda, nihai kredi bakiyesi asıl kredi bakiyesine eşit olacaktır.

Bakım, vergi ve sigortalar için hala

ipotek ipoteği aylık ipotek ödemeleri mali yükünü hafifletir, ev sahibi tüm vergileri ve sigorta akımını tutmak zorundadır. Ters mortgageda, vergiler ve sigorta için fonlar bir emanet fonundan ödenmez. Doğrudan ev sahibi tarafından ödenir, bu nedenle vergi veya sigortada bir gecikme ters ipotek için bir temerrütle sonuçlanabilir.

Evin Potansiyel Kaybı

Ama bir ters ipoteğin en büyük riskine kıyasla, bu iki riskler hız darbelerine benziyor. Kredinin vadesine bağlı olarak, ters mortgage, ev sahibinin nihayetinde yerinden edilme olasılığı yüksek bir olasılık taşımaktadır. İpotek geldiğinde, mülkün borçlanıcısı veya mirasçıları evi yeniden finanse etme ve muhafaza etme, evi satma ve kalan sermayeyi nakit verme veya evi borç verene çevirme seçeneğine sahiptir. Ters ipotek vadesi geldiğinde ve borç verildikten sonra, borçlunun (veya mirasçıların) bu kararı vermek için bir yıla kadar borç verene kadar süre uzatımı verilebilir.

Mülk borç verene devredilirse, borçlu veya mirasçıların mülkteki mülkiyete veya hakkaniyete ilişkin başka bir iddiası yoktur. Borç veren mülke karşı rücu hakkına sahiptir, ancak borçluya karşı değil, borçlunun mirasçılarına karşı değil. Dolayısıyla, ipotek "rücu etmeme limiti" olarak bilinen kategoridedir.

Son bir düşünce: Ters mortgage, nakit sıkıntısı çeken ancak evlerinde eşitlik yaşayan ev sahipleri için harika bir seçenek olabilir. Ancak yüksek ücretleri ve düşük getiri oranı ve olası ev sahibi kaybı, ters ipoteği, çoğu ev sahibi için son çare olması gereken pahalı bir likidite kaynağı haline getirmektedir.

Ters ipotekle ilgilenen ev sahipleri FHA'nın HECM programı ile iletişime geçmelidir. HECM danışmanları, bir YÖKM edinme ve kredinin geri ödenmesi için uygunluk gereksinimleri, finansal çıkarımlar ve alternatifler hakkında bilgi sağlar.