Tahsil edilebilir İpotek: Alıcılar ve Satıcılar için Artıları ve Eksileri
Racism has a cost for everyone | Heather C. McGhee
İçindekiler:
- Bir varsayılabilir ipotek nedir?
- Hangi mortgagelar kabul edilebilir?
- Mülk kredilerin avantajları
- Satıcılar için
- Alıcılar için
- Bireysel kredilerin dezavantajları
- Satıcılar için
- Alıcılar için
- İpotek nasıl varsayılır
- Boşanma, ölüm ve mazeret
- Sıradaki ne?
- Hesaplamak ne kadar ev ödeyebiliyorsun
- Önlemek bu homebuying hataları
- öğrenmek VA kredilerinin tamamı nedir
Varlıklı bir ipotek, bir ev alıcısının sadece satıcının eski evine taşınmasına değil, aynı zamanda satıcının kredisine de girmesine izin verir.
Bir satılabilir krediye sahip olmak, satıcıya krediyi aldığından beri mortgage oranları yükseldiğinde, bir satıcıya bir pazarlama avantajı verebilir.
Bir alıcı için, bir ipotek varsayarak faiz ödemelerinde ve kapanış maliyetlerinde binlerce dolar tasarruf edebilirsiniz - ancak büyük bir peşinat ödemeyi gerektirebilir.
Mümkün olan ipoteklerin nasıl çalıştığı ve alıcılar ve satıcılar için avantaj ve dezavantajlar.
Bir varsayılabilir ipotek nedir?
Bir varsayılabilir ipotek, orijinal borçlunun müteakip ev sahibine transfer edilebilen bir konut kredisidir. Faiz oranı aynı kalır. Öyleyse şu anlama gelir: Örneğin, 30 yıllık bir ipotek 3 yaşındaysa, krediyi kabul eden kişinin bunu ödemek için 27 yıl vardır.
Alıcı olarak, satıcının ipoteğine giriyorsunuz.
“Bir varsayımda, siz alıcı olarak, sizden önünüzde olduğu gibi satıcının ipoteğine adım atıyorsunuz ve belgenin üzerindeki satıcı ismini geçtiniz ve oradaki borçlunun adını eklediniz. ”Diyor, New York şehrindeki Avukat Abrams Garfinkel Margolis Bergson için mortgage uyumluluk uygulamasının yönetici ortağı Michael G. Barone.
" DAHA: Bir ipotek almaya hak kazanmanız gereken gelir
Hangi mortgagelar kabul edilebilir?
Konut satışlarında tüm ipotekler kabul edilmez. Alıcılar, federal garantili veya sigortalı mortgage kredileri alabiliyor, ancak diğer konut kredileri türlerini de üstlenemiyor. Bunun anlamı:
- Federal Konut İdaresi tarafından sigortalı olan FHA kredileri, Hangi assumable.
- Gazi İşleri Bakanlığı tarafından garanti edilen VA kredileri, Hangi kabul edilebilir ve alıcı bir gazi ya da orduda olmak zorunda değildir.
- Tarım Bakanlığı tarafından garanti edilen USDA kredileri, Hangi assumable.
- Geleneksel ipotekler denilen diğer krediler, genellikle değiller Bir ev satışında kabul edilebilir.
" DAHA: FHA kredileri: Bilmeniz gerekenler
Başa dönüşMülk kredilerin avantajları
Satıcılar için
Daha kolay satış: Mortgage kaynaklandığından bu yana, faiz oranlarının yükselmesi durumunda, kiralanabilir bir kredi evi daha fazla pazarlanabilir hale getirebilir. Bir kimsenin% 4,75 faiz oranıyla bir menkul kıymet alabileceği bir ipotek aldığını ve ardından faiz oranlarının yaklaşık% 7 olduğu beş yıl sonra evi sattığını düşünün. Aksi halde elde etmek imkansız olan% 4,75 oranındaki fiyat, alıcıları bu evi başka bir ülkeye seçmeye teşvik edebilir.
Daha yüksek fiyat: Bir başka avantaj ise, varsayılan bir ipoteğin satıcıya fiyat üzerinde pazarlık gücü vermesidir. Barone, akıllı bir satıcı, varsayılan krediyi “Birincisinde, satış görüşmesine” bağladı, bu yüzden hemen görüşmenin bir parçası. “Öyleyse, bize sorma fiyatımızı veya sorma fiyatımızdan biraz daha fazlasını ödemek zorunda kalacaksın.”
Alıcılar için
Düşük faiz oranı: Jüpiter, Florida'da C2 Financial Corp. için bir ipotek yaratıcısı olan Jim Sahnger, “Bir alıcı, ev alıcısı için basit bir avantaj sağlar:“ Profesyoneller, sahip oldukları herhangi bir orana sahip oluyorsunuz. ”
Varlıklı bir kredi, satıcıya fiyat üzerinde görüşme gücü verir.
Düşük kapanış maliyetleri: Borç verenler, yeni bir ipotek almaktan daha az borç almanın daha maliyetli olduğunu söylüyor. Mortgage kapanış maliyetleri genellikle birkaç bin dolar. Buna karşılık, FHA, VA ve USDA varsayımla ilgili ücretlere sınırlama getirerek, kapanış maliyetlerinden daha uygun maliyetli hale getirmektedir.
" DAHA: İpotek kapatma maliyetleri açıklandı
Başa dönüşBireysel kredilerin dezavantajları
Satıcılar için
VA yetkilendirmesi: FHA ve USDA kredileri satıcılar için dezavantajları çok azdır. Ancak, VA kredileri olan satıcılar, alıcılar ipoteklerini üstlendiklerinde bir takılmaya yol açabilirler.
Bir VA kredisi ile, hükümet borçlu temerrüt ederse bakiyenin bir kısmını ödeyeceğini garanti eder. Bu garantiyi sınırlayan VA, dolar tutarını borçlunun “yetkilendirmesi” olarak adlandırır. Kredi miktarına bağlı olarak, borçlanıcının haklarının bir kısmı veya tamamı, satıldıktan sonra bile, varsayılan ipoteğe sahip evde kalır.
Yetkilendirilen kredi ile kaldığı için, satıcı, bir sonraki evi satın almak için başka bir VA kredisi almaya hak kazanacak kadar yetkiye sahip olmayabilir.
Bir satıcı, VA kredisi almaya hak kazanan bir asker veya askeriye satılarak bu durumdan kaçabilir. Alıcı, daha sonra satıcı için kendi yetkisini kullanabilir. Böyle bir durumda VA, satıcının tam yetkilendirmesini geri yükler.
Alıcılar için
Büyük peşinat: Yükselen ev değerleri, ipotek varsayımlarını azaltabilir. Nedenini anlamak için, bir alıcı ipotek aldığında, satıcıya ait olan ipoteğe girmenin, evin maliyetini artık karşılayamayacağını unutmayın.
Yükselen ev değerleri, ipotek varsayımlarını azaltabilir.
İpoteği beş yıl ödedikten sonra bir satıcı 150.000 dolar borçlu. Alıcı bu tutarı kabul ederdi.Ancak, evin değeri, satıcının sahip olduğu beş yılda 215.000 $ 'a yükseldi. Alıcı farkı ödemek zorunda kalacak.
Kredinin ödenmemiş bakiyesini (150.000 $) evinizin değerinden (215.000 $) çıkarın ve 65.000 ABD Doları kazanın. Alıcı, ev satın almak için 65.000 $ ile gelmek zorunda. Çoğu durumda, bu, “genellikle daha yüksek faiz oranlarına sahip olan ikinci bir ipotek almak” anlamına geliyor Barone. İkinci bir ipotek muhtemelen kapanış maliyetlerini taşır ve bu da borçların avantajını geçersiz kılar.
Ev fiyatının değer kazanması hızlı bir şekilde kartoplayabildiğinden, alıcıların birkaç yıl öncesine ait ipotekleri varsaymak için daha kolay bir zamanları olduğunu söylüyor.
İpotek sigortası FHA kredileri bir dezavantaj ortaya çıkarabilir. Aylık ipotek sigorta ödemeleri, kredinin ömrü boyunca geçerlidir ve sadece krediyi yeniden finanse ederek ortadan kaldırılabilir. Bu aylık ödemeler, kredinin daha düşük faiz oranını varsaymanın bazı faydalarını reddeder.
" DAHA: Peşinat ödemesinin nasıl kaydedileceğini hesaplayın
Başa dönüşİpotek nasıl varsayılır
Bir ipoteğin kabul edilmesi borç verenin onayını gerektirir. Bir alıcı ve satıcı, borç vereni bildirmeden gayri resmi olarak bir varsayıma girerse, risk alırlar. Borç verdikten sonra, tam kredi tutarının derhal ödenmesini talep edebilir. Ve eğer borç satıcıya aitse, satıcı borçtan sorumludur.
Düzgün bir varsayımda, yeni borçlu yeni bir krediye hak kazanmak için alacağı aynı çemberlerden bazılarını atlamalıdır. Borçlunun sorumlusu borçlunun kredi raporunu, ayrıca mali ve istihdam bilgilerini ister.
“Borç veren hala krediyi ödeyebileceğinizden emin olmak istiyor, bu yüzden sizi yeni bir alıcıymışsınız gibi nitelendiriyorlar” diyor Barone.
Sahnger, borç verenin bir değerlendirme gerektirmeyeceğini söyledi.
Son olarak, kredi veren borçlunun borca ilişkin borcunu serbest bırakır.
Başa dönüşBoşanma, ölüm ve mazeret
Tüm ipotek varsayımları ev satışlarından kaynaklanmaz. Bazen bir eş, boşanmadan veya diğer eşin ölümünden sonra krediyi üstlenir.
Bu gibi durumlarda, krediyi üstlenecek kişi aylık ödemeleri yapabilmeyi kanıtlamalıdır, diyor Donanma Federal Kredi Birliği'nin ev kredisi kıdemli başkan yardımcısı Randy Hopper. Onay otomatik değil.
Orijinal kredi notunun her ikisinin de eşleri varsa, “borç veren borçlarını hem gelirlerinin hem de her ikisinin de kredi dosyalarına dayanarak krediye tabi tutması muhtemeldir” diyor Hopper. “Yani bunlardan biri artık kredi üzerinde değilse, o zaman kalan borçlunun da kendi başlarına kalifiye olmasını sağlamalıyız.”
