Satıcı-Finanse Edilmiş Ev Satışları Yırtıcı

Düşük gelirli aileler için umutsuzca kendilerine ait bir ev arayışındayken, satıcı finansmanı gerçek olamayacak kadar iyi görünebilir. Bir “kira kontratı” veya “kredi kontrolü yok” ev kredisi, yükselen kiralardan ve ev sahibi rüyasının yerine getirilmesinden memnuniyetle karşılanabilir.

Ancak, bu tekliflerin birçoğu, geleneksel ipoteklerden daha fazla kira sözleşmesi gibi çalışan satıcı tarafından finanse edilen kredilerle satılmaktadır.

Söz konusu “tapu sözleşmeleri” veya “taksitli satış sözleşmeleri”, Afrikalı-Amerikalı toplulukları hedef alan anlaşmaların neredeyse bir asır öncesine dayanan yıkıcı kredi uygulamalarına kadar uzanabilir. Günümüzde, kâr amacı gütmeyen Ulusal Tüketici Yasası Merkezi tarafından Perşembe günü yayınlanan bir rapora göre, planlar genellikle kesintiye uğramayan evlerin ve “renk topluluklarını tehdit eden” ve aynı zamanda göçmenlerin yükünü boşaltılan Wall Street yatırım firmaları tarafından yönetiliyor.

Arazi anlaşmaları başarısız olmak için tasarlandı

NCLC, arazi sözleşmelerinin sıklıkla sınırlı gelirde yaşayan çoğu finansal olarak savunmasız kredi alanlara sunulduğunu söylüyor.

Yeni çalışma, “Bu arazi sözleşmeleri, satıcılar, ardı ardına gelen ev sahiplerinin mülk üzerinden çoğaltılması için sözleşmeyi iptal etme yolunu bularak daha fazla para kazandıkları için başarısız olacak şekilde inşa edildi” diyor.

Ancak, bu “zehirli işlemler” de yer alan şirketler, yasa merkezi onları arayarak, çoğu tüketicinin tanıyacağı isim-marka mortgage kredileri değildir.

Boston Yasası'ndan bir avukat olan Sarah Bolling Mancini, “Yani, özel şirketler gibi görünüyorlar ve bazıları, kaç tane mülkün sahibi olduklarını maskelemek için kullandıkları bir dizi farklı şirket ve bir dizi kabuk şirketi kurmuşlar,” diyor. Raporun merkezi ve ortak yazarı Investmentmatome'e verdiği demeçte. “Öğrenmekte olduğumuz şeylerin çoğunun özel sermayeli destek ya da hedge fon desteğine sahip olması.”

Aylık Mortgage Ödemenizi Hesaplayın

İlk kez homebuyerlere verilen özellikler

Mancini, evlerin genellikle yerel olarak pazarlandığını, potansiyel borçluların “ev sahibi olmak” için çağrıda bulunduğunu söylüyor. Satış işaretleri, “Bu evin sahibi olmak istiyorsanız,” diyor. Craigslist gibi siteler listelerinde.

Mancini, “Çoğu insan bir konut kredisi ile ev sahibi olduklarına inanıyor” diyor. “İlk kez bir homebuyer olma cazibesi çok güçlü.”

Özellikler olduğu gibi satılmaktadır. Sık sık mahrum evleri ve neredeyse yaşanmazlar. “Bir yatırımcının 5.000 dolarlık açık artırmada bir ev satın aldığını ve birkaç gün sonra 30.000 $ için arazi sözleşmesi (onarımsız) sattığını görmek yaygın değil.

Endişeli alıcılar genellikle mülklerin bağımsız değerlendirmelerini elde edememekte ve ev teftişlerinden vazgeçmektedirler.

Hak ve korumalar olmadan ev sahibi olmanın sorumlulukları

Kredinin süresi, geleneksel bir ipoteğin süresi kadar uzayabilir - 30 yıl - ancak tahliye işlemi, tipik bir ipotek ipoteğindeki kurallara bağlı değildir. Zarar, satıcı tüm ödemeleri tutmak, alıcıyı tahliye ve hızlı bir şekilde bir başka umutsuz ev sahibi bulmak ile hızlı bir şekilde gelebilir.

“Kontratta, bir ödemeyi kaçırırsanız, satıcının sözleşmeyi iptal edebileceğini ya da bazı durumlarda bir ifa yerine“ bir haksızlık ”olarak nitelendirileceğini söyleyen bir madde vardır,” diyor Mancini. “İnsanlar ev sahibi olmaya başladıklarını ve ev sahibi olmanın tüm sorumluluklarını üstlendiklerini düşünmelerine rağmen, ev sahibi olmanın yanı sıra hiçbir hak ve korumaya sahip değiller.”

Geleneksel bir ipotekle, gecikmiş ödemelerinizi karşılayabilirseniz, ipotek kredinizin eski haline getirilmesini sağlayabilirsiniz - “varsayılanı düzeltmek için bir hak var,” diyor Mancini. Tipik olarak, bir kontratta bu hakka sahip değilsiniz, bu durumda geç ödeme bir tahliyeyi tetikleyebilir.

“Toksik işlemlere” çözüm aramak

Kırılgan arazi taksit sözleşmesi uluslar arasında bulunabilir, NCLC diyor, ancak bunlar düşük maliyetli evlerin büyük malzeme ve konut sakinleri geleneksel bir ipotek almak zor bulmak alanlarda konut piyasalarında en yaygın.

Raporda yer alan sert hit şehirler arasında Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; ve Philadelphia. Çalışmada, 2009 yılında yapılan sayım verileri, en son mevcut olan 3.5 milyon insanın o yıl bir ev satın almak için arazi taksit sözleşmeleri olduğunu belirtti. Kâr amacı gütmeyen kuruluş, rakamın bugün daha yüksek olacağını söylüyor.

Arazi taksit sözleşmelerini düzenleyen eyalet yasaları büyük farklılıklar göstermektedir. NCLC, hükümet destekli bir tüketici bekçisi olan Tüketici Mali Koruma Bürosunu, aşağıdaki gibi işlemler için düzenlemeleri uygulamaya çağırıyor:

• Bağımsız denetimler gerektirir.
• Üçüncü taraf değerlendirmelerini zorunlu kılıyor.
• Finansman bedelini ve arazi sözleşmelerinde yıllık yüzde oranını açıklamak.
• Erken fesih için koruma sağlanması.

Mancini, ilk kez çalışan konut sahiplerinin, riskli bir satıcı tarafından finanse edilen teklifin ne olabileceğini tercih etmek yerine, bir banka veya kredi birliğinden geleneksel bir ipotek kredisi almaya hak kazanmalarını tavsiye ediyor.

Investmentmatome'den daha fazlası İpotek oranlarını karşılaştırın Bir ipotek komisyoncu bulun Gerçekten ne kadar ev alabilirim?

Hal Bundrick, kişisel finans sitesi olan Investmentmatome'de çalışan bir yazardır. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick