Sıkıntılı Varlık İstikrarı Programı: Ev sahipleri için ne anlama geliyor?

DASP nedir?

Sıkıntılı Varlık İstikrarı Programı (DASP), hükümetin zorla evlenmeye karşı mücadele eden ev sahiplerine yardım etme konusundaki en son girişimidir. Kötü haber: bunun için başvuruda bulunamazsınız. İyi haber: Eğer içeri girerseniz, evinizde kalma ihtimaliniz çok daha yüksektir.

DASP ulusal olarak yayınlanmakta ve dört ABD pazarında coğrafi olarak hedeflenmiş havuzlara sahiptir: Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ. Ve Tampa, FL.

Market	Bu Çeyrekte Satılmak Üzere Ödenecek Toplam İpotek
Chicago	1,500
Newark	500
Anka kuşu	300
Tampa	1,200
Ulusal, hedeflenmemiş	4,500-5,000
tüm	8,000-9,000

Kaynak: Federal Konut İdaresi / ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bölümü

Bir çekim yaptığım anlamına gelebilecek çok az ipotek olduğunu söylemeden önce şunu düşünün: federal düzenleyiciler tarafından son yıllarda yüzlerce ton ipotek yardım programı var - belki de HAMP alfabesi çorbasıyla yüzmeyi denediniz. HARP ve HAFA. Tüm bunlar hayal kırıklığı yaratan düşük başarı oranlarına sahipti ve öngörülen hedeflerin yetersiz kalmasına yol açtı. Düzenleyiciler ve politikacılar bir konut mucizesi için çığlık atıyorlar, bu yüzden bu zamana dahil olmasanız bile, DASP çoktan hızlandırılmış durumda - Federal Konut İdaresi başlangıçta bu çeyrekte sadece 5.000 mortgage satılacağını söyledi. şimdiden bunu 9,000'e çıkardı. Senin sıran düşündüğünden daha çabuk gelebilir.

DASP nasıl çalışır?

DASP, yatırımcının teşviklerini ev sahiplerinin ve onların topluluğunun teşvikleriyle uyumlu hale getirmek için bir kamu-özel ortaklığıdır.

DASP, yatırımcılara FHA'nın kontrolündeki ipotekleri satın almak için yeni erişim imkânı veriyor ve neredeyse kesin olarak mahrum bırakılacak. İpotekler açık artırmada satılacak ve riskli durumlarından dolayı ödenmemiş anapara bakiyesinin altında bir fiyat alacak (bir ev sahibi olarak ödemeyi bıraktığı miktar).

Benim için ne anlama geliyor?

Bir DASP havuzuna konulmak için, ipoteğinizden en az altı ay önce olmanız gerekir, servis sağlayıcınızın FHA onaylı zarar azaltma prosedüründeki tüm adımları tüketmiş olması ve iflas ilan edememeniz gerekir.

İpotek notunuz program aracılığıyla satın alındıktan sonra, iptali en az altı ay süreyle geciktirilmelidir. Borçlunun yeni sahibiyle birlikte gitmek için yeni bir servis görevlisi de alacaksınız. Bir servis sahibi, ipotek borcunuzu gerçekten ödediğiniz şirkete atıfta bulunur. Bunlar, kredinizin temel sahibi değiller, ancak onlar, sahibine rapor veren aracılardır. Kafa karıştırıcı olabilir, çünkü bazen servis sağlayıcı borç verenle aynı şirketin bir parçasıdır. Örneğin, bir Wells Fargo ipoteğiniz varsa, servis sağlayıcınızın Wells Fargo olması muhtemeldir. RBS'nin sahibi olduğu Citizens Bank'tan bir ipotek sahibi olmanız durumunda, servis sağlayıcınız muhtemelen RBS'ye ait bir başka şirket olacaktır. Ancak hizmetlinin yasal amaçlar için şirketin ayrı bir varlığı vardır.

Büyük, yüzsüz bir hizmet şirketi ile çalışıyor olsaydınız - belki de kısa bir süre önce gündeme getirilen robo imzalı aktiviteyle uğraşan biri - o zaman daha küçük, bölgesel bir ya da Borçlularla çalışmanın daha iyi bir sicili, borcunuzu geri ödemeniz ve hacizden kaçınmanız için sizinle birlikte çalışmanın büyük yardımı olabilir.

Yatırımcı borçlu olduğunuz tutarı azaltmak veya geri ödeme koşullarınızı değiştirmek zorunda değildir, ancak aşağıda tartışacağımız gibi, bunlar çok sıkıntılı mortgage yatırımcı stratejileriyle uyumlu olan belirli olasılıklardır.

Ayrıca, satın alma yatırımcısı (FHA'dan farklı olarak) muhtemelen, DASP tarafından zorunlu kılınan altı aylık icraatın sona ermesinin ardından bile, sizin için para almak istemez. Neden olmasın birkaç nedeni vardır:

• Yatırımcı muhtemelen ipoteğinizi, müdürü azalttığı ya da borcunuzu geri ödeyeceğiniz bir stratejiyi takip etmek için satın aldı. Diyelim ki hala ipoteğinizde 200.000 dolar borçlusunuz, ancak varsayılan olarak FHA sizi DASP havuzuna sokuyor. DASP katılımcı bir yatırımcı, ipotek notunuzu 150.000 $ karşılığında satın alır. Yatırımcı daha sonra kredinizi değiştirerek, size sadece 175.000 ABD Doları borçlu olduğunuzu ve size daha rahat bir ödeme planı sunarak ve birlikte çalışmak için yeni bir servis sağladığınızı söyler. Yatırımcı bir kazanç elde ederken, geri ödeme ve evinizde kalıyorsunuz. Bu basit bir bakış açısıdır, ancak esas olarak DASP'ın teşvik edilmesi için bir tür yatırımdır.
• Coğrafi olarak hedeflenmiş havuzlardan birinde (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark) yaşıyorsanız, o zaman bu havuzdan aldıkları kredilerin% 50'sini sadece% 10'luk bir hata payı ile iptal edebilirsiniz. FHA, “Mahalle Stabilizasyon Sonuçları” nı çizdi. Bunlar arasında, ipoteğinizi geri ödemeye başlamanıza, kısa bir satış yapmanıza ve başkalarına yardım etmenize yardımcı oluyorsunuz - ve bunlar, ipoteği kapsamıyor. Alıcılar, Komşuluk Stabilizasyon Sonuçlarının% 50'sini karşılayacak. Yoksa, FHA'yı geri ödemek zorundalar. Borcunuzu alma ihtimaliniz temel olarak kredinizin satın alınmasından önce% 100 olduğundan,% ~ 50'lik bir artış bir adımdır.
• Haciz pahalı. Chicago merkezli bir Federal Rezerv Bankası, hacizlerin ortalama 50.000 $ 'lık bir bankaya mal olduğunu tahmin ediyor.Elbette hiçbir garanti yokken, yatırımcıların bu mülkleri çok sayıda satın alma amacı ile satın alabilecekleri olası değildir.

Şimdiye kadar, yatırımcılar DASP'ı memnuniyetle karşıladılar - FHA'nın zaten yüksek bir ilgi alanına sahip olduğu bir pilot programın genişletilmesi. Geçtiğimiz hafta JPMorgan Securitized Product Weekly, yatırımcılara yönelik bir araştırma ve strateji yorumu pazarın DASP'yi benimsemesine dikkat çekti. FHA'nın bu çeyrekte 9.000 ipotek satmayı planladığı kararına işaret ederek, orijinal hedefi 5.000 olana kadar. O, kalp krizi geçirmemekle birlikte, ABD'deki konut piyasası, yatırımcılar için de iyi değildi ve daha az borçlunun geri ödeme yapabilmesi eğilimi ile mücadele etmek yerine, çok sayıda fon sıkıntılı mortgage yatırım stratejileri arıyor. Michael Lewis'in “Liars Poker” filminde acımasız bir Wall Street uzmanı olarak tanımlanan Mortgage tahvili öncüsü Lewis Ranieri, şu anda, ev sahiplerine ücretsiz hediye kartları göndermek gibi sıcak ve fuzzy stratejiler kullanan Selene Konut İpoteği Fırsat Fonu'nu yönetiyor. Bir hizmetçiyle bir geri ödeme planı yapmak için.

Ama belki de bir değişiklik, yeni bir servis elemanı ve icrada kalmak, hala olmanız gereken yere ulaşmaz. Eğer tüm bunlar başarısız olursa, DASP, alıcının kısa bir satış yapmayı denemesi gerektiğini belirtir, yani konutun ipoteğe bağlı tutardan daha azını satması anlamına gelir. Kısa satışlar genellikle borç alanlar için hacizden daha iyi bir sonuçtur - kredi puanınızı her zaman yok etmezler.

Şu anda yalnızca 9 bin ev sahibi DASP'ın faydalarını elde ederken, Başkan Obama'nın ABD'deki konut pazarını 2012 seçimlerindeki yerini daha da iyileştirmek için düzeltmek için çok fazla baskı altında olduğu sıklıkla belirtiliyor. Belki süper boyutlu bir DASP, aradığı çözümdür.

Shutterstock aracılığıyla ev sahibi görüntü